2013年12月,郑州、青岛、海口以及厦门4个二线城市一同加入到调整基准地价的大军中。
中国房地产学会副会长陈国强告诉记者,集中调整的原因,一是到了调整的年限;二是由于过去几年的土地价格整体抬升。基准地价是个参考值,过去的基准地价偏低,新出让的地块就不太容易反映真实地价水平。
基准地价的调整,对于进军二线城市的开发商有何影响?
阳光100置业集团常务副总裁范小冲向记者表示,会影响开发商的拿地成本,但不会改变其在二线城市的开发节奏。
4个二线城市酝酿提高基准地价
梳理发现,郑州、青岛、海口、厦门拟调整基准地价,与之前相比都有不同程度的上涨。
公开资料显示,海口市本轮更新成果与2009年基准地价相比,整体水平上涨了164.23%;郑州市与2009年公布实施的基准地价相比,住宅用地整体平均上涨85%,商业用地平均上涨125%;厦门市本轮拟调整的基准地价与2007年公布实施的基准地价相比,部分片区涨幅超过100%。
值得关注的是,根据克而瑞机构的统计数据,从上一轮基准地价实施时间到目前,上述4个二线城市房价均有所上涨,且涨幅均超过20%。
在2013年,4个城市中涨幅较为明显的当属郑州市和厦门市。
国家统计局公布的2013年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况中,郑州市新建商品住宅环比上涨1.7%,居中部省会城市第一,在全部70个大中城市中排名第四。而同年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,厦门市新建商品住宅价格环比上涨1.0%,涨幅位居全国第六。
青岛市国土资源和房屋管理局市场处处长元廷世告诉记者,调整基准地价的评估有多种方法,包括用房价来倒推地价、基准地价系数修正法、房屋收益还原法等大约4、5种还原方法,地价是随着房价走的,因此地价滞后于房价。这样就可以根据土地、房屋的交易价格,测算出基准地价;鉴于国家要防止房地产过快增长,在这种前提下,基准地价比土地市场平均价格要略低一些。
国土资源部2001年发布的相关文件规定,各级土地行政主管部门要依照法律规定,建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次,并根据市场变化,适时进行调整。
值得注意的是,上述4城市地价调整都过了3年的期限。
厦门市截至2013年实施的基准地价自2007年起施行,郑州市基准地价是2009年公布实施的,海口市原基准地价标准至本轮评估基准日已逾3年。
“青岛市在2007年调整过一次基准地价。”元廷世透露,2010年又调整过一次,也通过了上级国土部门的验收,但没有实施。因此,当前的情况相当于6年才调整一次。
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