作为中国地产十强的金科地产，已经用了6年时间打造金科大社区，也就是幸福邻里社区。

金科股份副总裁李战洪在21世纪传媒会议周“2013中国新型城镇化案例研讨暨中国幸福社区论坛”上表示，未来房地产业十年是“青铜时代”。“青铜本来就不怎么值钱，需要你去加工，需要你对他精雕细琢才能值钱，所以未来的十年是青铜时代，需要开发商把房子卖出以后继续深加工，这样才能体现价值。”

李战洪所说的房屋产品继续深加工，就是他们一直致力于打造的邻里文化。

房地产行业巨变

李战洪认为，房地产行业未来将有三种变化，即从黄金时代转向青铜时代；从“情人”变成“夫人”；从注重资金到注重资产价值。

“第一种变化就是从‘黄金’到‘青铜’时代。黄金不加工，只要是黄金就值钱，买一块砖与买一个项链、戒指的区别不太大，因为产品本身就是值钱的。但这已经是过去时，房地产未来十年是青铜时代，并不是白银的时代。房地产第二种变化是从‘情人’到‘夫人’的阶段，房地产第一代房子卖了就行，第二代则需要一些物业管理，第三代就需要人性化服务，这是‘情人’和‘夫人’的区别；房地产第三种变化就是从‘资金’到‘资产’的变化，从以前现金流导向转向更加注重资产的质量，以及更加注重产品价值。”

据了解，金科物业目前管理的社区共有98个，其中金科自己开发的有69个社区，业主共约50万人。金科地产所打造的房地产产品包括王府系列、中央公园城系列、世界城系列、金科城、金科中心等，项目遍布30个城市。

根据最新发布的金科股份2013年半年报，金科上半年实现房地产业务销售金额84.7亿元，同比增长59.2%。而根据公开的资料显示，金科已进入重庆、江苏、北京等省市30个城市进行开发，全国在建项目达55个，土地储备超过2000万平方米。目前金科的总资产也达到了620亿元。2013年上半年，年纳税近30亿元。

从近年的布局来看，金科地产除了在重庆、四川、湖南、江苏等地继续深耕拓展之外，还先后进入了西安、新疆、贵州、昆明等地布局。据金科集团董事局主席黄红云介绍，进入2013年，“1030”战略已正式升级为“1060”战略，也就是用10年时间进入全国60个城市。预计未来三年时间里，金科的销售复合增长率将在45%左右。

李战洪称，金科地产对房地产市场发展整体判断是投资品阶段已经过去，长期来看是居所，就是用来住。在居所时代，金科的社区文化主张是美善相随，包括员工之间美善相随，也包括为社区业主服务美善相随。

复兴邻里文化

李战洪称，金科地产一直用4R理念来主导金科幸福大社区。“传统营销学经典的4P理论，即以产品为导向，以满足市场需求为目标，讲究的是产品、价格、渠道和促销。而4C是以消费者为导向，以追求客户满意为目标；金科现在做的4R（观点、反应、关系、回报），是以竞争为导向，以建立客户忠诚为目标，4R和4C最大的一个区别是竞争为导向，注重客户忠诚度，反应、关系和回报。客户关系越来越重要，为客户建立关联、提高市场的反应速度、回报业主是发展的源泉。”

李战洪表示，金科地产的4R实践，就是用邻里文化来构建幸福社区。在坚持不懈的努力中有很多酸甜苦辣，也需要企业大量投入。

“居住就是一个文化存在，啤酒文化是德国崇尚的文化，绅士文化是英国崇尚的文化，牛仔是美国人崇尚的文化。但中国的文化是什么？我们在其中找到了差异化，强调邻里文化。我们是建房子的，房子就叫产品，房子做成之后叫家，我们就可以围绕家展开关怀。而N个家组成了邻里，这是社会普遍不关心的。社会在进步，经济在发展，文化水平在提高，什么都在进步，但邻里文化在倒退。金科地产把握了中间最关键的环节，让邻里文化承上启下。”

据了解，金科地产自2009年开始提出“金科邻里美善相随”，以“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”为内容，历时6年，如今已经成为金科社区的标签。6年来，在社区“邻里文化”建设方面，金科每年投入超千万元，包括一系列邻里万人活动、社区邻里节、联合发行邻里卡、创办《邻里》杂志等，在北京、长沙、江阴、无锡、重庆、成都、苏州等中国10座城市搭建了规模巨大的邻里沟通平台，并提出了鲜明的居住主张：“邻里之间多点微笑、多点关爱、多点分享，共同创建互助、友爱、健康、和谐的邻里社区。”在这样的活动当中，金科实际上扮演了城市邻里文化复兴推动者的角色，帮助陷入城市冷漠环境中的城市人，重新找回了那份“远亲不如近邻”的社区温情。

李战洪不无自豪地表示，金科的邻里文化成就了中国式幸福。“金科有社区报，讲的都是金科业主自己的故事。还有《金科之家》，这是多年来一直在做的一件事情。比如，金科会经常把邻里叫在一起，每个人做几道菜聚会；每年年底的时候举办邻里万家宴，每一年有邻里万人出游；还有金科万人艺术节、万人运动会等等。”

李战洪称，除了邻里文化之外，金科地产在物业服务方面也有一些自身的特色。包括专业技师服务。比如，小区园林梅花一些细节上面；包括保洁实行分色管理体系，保洁毛巾分成四种颜色，实行标准化作业。

李战洪认为，构建幸福社区其实就是做好每一个细节。具体就是“三做”，做安全、做文化、做品质。但是这“三做”根据不同需求会有不同调整。“比如，不同地区经济发展水平不一样，项目特点不一样，导致业主的需求完全不一样。所以，金科一个最大的特点是在关注度很高的地方做邻里文化。比如，在北京、苏州的金科王府有金科固定的王府家宴，业主生日的时候，金科会主动给他们承办生日宴。这样不仅提升他们的社会地位，也不用他们太多操劳。上述4R里有一个叫回报，就是规定一个比例是用到业主身上。当然会根据不同小区，高端社区就做品质。而那些还不太成熟的社区，如比较偏远，业主的诉求就是安全以及便捷生活，金科物业的管理重点就会主要放在安全以及便捷生活方面。”

（来源：21世纪经济报道 记者 王营）