精细化开发成必然趋势

（长沙鉴略房地产营销策划有限公司总经理宋欣）

2013关键词：暗涌

2014关键词：分流

2013年的房地产市场波澜不惊，以金融手段为主的调控张弛有度，一方面针对刚需定向宽松，另一方面“国五条”、“二套房首付提高”、“房贷收紧”继续严厉抑制投资投机。

风平浪静的海面之下，暗流仍然延续它的上升规律在涌动。房地产调控逐步趋向常态化，自住型刚性需求仍然旺盛；而市场缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，使楼市仍然呈现规律性增长。2013年前11月长沙新建商品住宅价格连续第17个月环比上涨，新房网签1801.84万㎡，同比增34.11%，楼市正稳步回升。

从大环境看，2013年召开的十八届三中全会明确市场在资源配置中起决定性作用，以往行政干预市场的调控方式将回归市场化。虽然改变结果的显现会有时间差，但作为对宏观影响极为敏感的行业，楼市走向势必迎来转变。

对消费者而言，当市场逐渐走向正常道路，心理上将不再会有太多担忧，购房将趋于正常、趋于理性。在这种背景下，各类项目将迎接各自真正市场化的结果，有人欢喜有人忧。产品最终回归市场、回归客户，粗放式的开发没有出路，精细化开发成为必然的趋势和选择。

项目品质将让位于价格和速度

（上海天音房地产经纪有限公司董事长撒涛）

2013关键词：抢

2014关键词：迷惑

豪宅、别墅、大平层从调控以来，一直遇到销售困境。流动资金收紧，使得高端楼盘普遍遇冷，甚至惨遭滑铁卢，以至于各个楼盘定位趋同，全部指向刚需。

对于首次置业和首次改善的客户来说，性价比是唯一的关键词，而长沙放量巨大的刚需盘大部分聚集在人烟尚未稠密的新开发区域，因此品牌、品质等重要衡量标准褪色，活动暖场、事件营销大行其道。

在客群高度重合的情况下，不是抢房子，而是抢客户，各个楼盘不约而同从战略转向战术，打折、团购、促销、最低价、一口价、最高价纷至沓来，到竞争对手售楼部附近截客竟然成了常规打法。地价屡创新高，一周两千多套到三千多套的成交量背后，是开发商利润的日益下降，项目品质和舒适度让位于价格和速度考量。

所以，不是长沙人配不上好房子，而是长沙的购买人群支撑不了好房子所需要的成本和时间，在这个“急时代”，挑选客户和挑选楼盘都成了伪命题。

未来星沙房价上涨动力依然很足

（长沙市佐佑房地产代理有限公司副总经理陈虎）

2013关键词：调控“下放”

2014关键词：价格上涨

全年国家宏观调控思路不变，调控已由中央“下放”至地方，城市之间的政策差别化对待已成常态；上半年新“国五条”的推出与其地方配合实施细则调控效果甚微，利空出尽，市场行情依然走高。

整体来看，2013年市场由上半年的去库存为主，逐渐进入下半年的争夺土地储备，至年底楼市重回“癫疯”状态，土地挂牌量陡增。

从区域市场来看，岳麓区商品房供应357.60万㎡居首位，其次为长沙县的352.77万㎡、雨花区238.71万㎡，望城区240.72万，其余区域均低于200万㎡以下。

未来，我认为长沙县（星沙）房价上涨动力很足，其一，品牌房企竞相入驻，下半年入市的保利、金科、中茂项目，以较高品质引领片区，提升区域均价已成定局；其二，松雅湖板块规划建设势头重启，板块项目逐渐启动，奠定区域核心居住价值地位；其三，地铁3号线年底启动的消息进一步增强市场对区域外辐射能力的信心。展望后市，在政策未有明显变动前提下，未来仍存在上涨空间。