保利地产董事长宋广菊表示，养老地产商机很大，但处在起步探索阶段，整体盈利较弱；保利将建立微利盈利模式，“8-10年后一定会打通金融通道，实现REITs上市”

当销售额跨过千亿元规模的房企越发增多之际，接下来企业如何扩张发展，这些千亿元级开发商都在探索新的盈利增长点。

“实际上，我过去提到商业地产战略，包括如今的养老产业战略，是我们早就做的一些规划，同时也是保利地产整个战略的发展方向。”保利地产董事长宋广菊向记者表示，“以普通住宅为主，适当地增持，实现主业纵向多元化和横向多元化发展，养老地产就是我们在纵深多元化和横向多元化开始的布局”。

此外，宋广菊还称，保利地产做养老产业是在搭建全产业服务链条，“也许未来可能住宅开发没有利润了，但我为客户提供了这样一套养老专业增值服务，他们就能支撑一个微利的发展”。

全面布局发力养老地产

实际上，养老地产属于朝阳产业，潜在商机非常巨大。公开统计资料显示，截至到2012年底，我国60岁以上老年人口达到1.94亿，2013年年底将突破2亿，2033年则将超过4亿。此外，有研究机构预测，到2020年，老年消费在社会总体消费中将达3.3万亿元，2030年则将达到8.6万亿元。

众多知名房企或许从这组数据中看到了养老地产的巨大商机。目前，远洋、万科以及保利地产等多家房企都在布局养老地产。

对此，宋广菊向记者表示，保利将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。宋广菊还称，保利已经开始运营“和熹会”专业养老机构，包括推出租赁式养老公寓等动作。

“目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中北京西山林语和熹会专业养老机构已于年初开始运营。”保利房地产集团有限公司副总经理胡在新透露，目前已运营的北京西山林语和熹会老龄公寓，建筑面积为2.2万平方米，共200多套，配合综合门诊、24小时999急救中心等老年专业服务。此外，该老龄公寓现已有114位老人入住，专业护理人员也已达34名。

值得注意的是，胡在新还向记者透露，保利目前有6个专业养老机构，每个养老机构投资额度在8000万元至1亿元之间。

宋广菊也向记者透露，与养老机构一起，保利会配建5万平方米—10万平方米的产权长期租赁式持有型养老公寓。“比如说，你65岁以后可以买我15年的产权公寓，通过15年的折旧，65岁来买就是到80岁，如果活90岁，后面的这几年就是免费的。如果活到72岁，剩下的8年则可以由子女继承，把钱返还给你，公寓再重新出售产权”。

此外，保利为建立全产业链还将每年举办“国家老龄产业发展高峰论坛”，这部分展会展览投入每年约为1000万元有余。据此，记者测算，保利地产发力养老地产的投资额将超过6亿元，甚至达到10亿元。

盈利尚微重长线收益

值得一提的是，保利地产高层也坦言，养老产业不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设，还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

实际上，远洋地产在建立自己的养老机构品牌时，也正是考虑到上述问题和提升核心竞争力，才选择了美国企业合作运营的模式。

不过，对于养老地产的盈利难问题，远洋地产董事局主席、行政总裁李明表示，“企业终究也必须以盈利为目的，我们希望在3-5年内，完成北京、上海等全国一线城市的养老产业多点布局，并形成全新的业务增长极”。他同时坦言，“事实上，从做养老地产第一天起我就要求不做赔本买卖的，因为赔本买卖是做不成的，没有持续性”。

对此，宋广菊其实与李明也有着共同的看法。宋广菊称，我国养老行业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。目前，保利建立了自己的微利盈利模型，即居家养老收取一定的服务费用补贴成本；社区养老采用使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费；机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

此外，保利地产运营养老地产有着自己的把控节奏。短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品开发建设以及配套改造；中期，用3年—5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8年—10年的时间达到发达国家的盈利水平。

更为重要的是，宋广菊谋划的更远，她向本报记者表示，未来保利可能在每个城市都会有五六个项目做持有型老年公寓，这种投入是长线投入。她预计，用8年-10年的时间，保利就能打通养老产业的金融通道，实现REITs上市。

望得政策优惠

“现在我们也在考虑打通金融行业，纵观美国也好，还是一些发达国家的房地产发展轨迹来看，到了一定时期都会实施多元化的转型。大家可以看到日本一些大的开发商现在都进入了多元化阶段，而新加坡的凯德置地在金融方面的运营已经成为他未来利润增长的很大一块。”宋广菊表示，“所以，站在战略的角度就不难理解保利地产为什么在今年会切入养老地产，这个概念是站在一个战略的角度去思考如何推动企业长期稳定和持续的发展，这也是未来十年，甚至二十年的战略布局”。

不过，在全力进军养老地产的同时，也应该看到，巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套难以支撑养老产业的全面发展。

对此，宋广菊也表示，“国家对发展养老地产的土地还没有优惠政策，我们希望养老机构建一个养老园的土地能得到一些优惠，这样的政策其实也可以帮助这个行业的发展，但是现在还没有这样的政策，所以我们也很期待这样的政策”。

此外，宋广菊还强调，保利地产是站在战略的角度切入养老地产，再将全产业链搭建好后，经过逐步的培育，到了十年后可能就会成为公司新的利润增长点之一。“我们目前叫一业为主，多轮驱动，在未来的驱动过程中，多业态也会慢慢成为我们新的利润增长点”。（来源：证券日报）