11月环比涨幅最高的城市为：福州、桂林1.3%，锦州、合肥1.2%，遵义、大理1%。根据国家统计局之前的数据来看，截止目前，福州市新房价格同比已经上涨了14%，而这也是福州市今年第二次环比涨幅全国第一，上一次为6月份，环比涨幅2.4%。另外，根据另一个统计机构中国指数研究院给出的数据，8月份福州房价环比涨幅也为全国第一，环比上涨3.92%。

 国家统计局今日发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，中原地产市场研究部总监张大伟进行了解读。

首先：部分城市完成年度房价调控任务已经无望虽然11月接近20个城市出台了地方调控收紧政策，一定程度上抑制了房价加速上涨，涨幅的确放缓，但从成交量看，整体市场依然非常火热，一二线城市日光盘迭出。部分城市用限价、限高价等短期抑制了市场上涨，从统计数据上可能在年底得到降温的假象。但这很可能在明年酝酿更大涨幅。目前看影响房价上涨的根源目前来看都没有得到明显改善。

一线城市环比涨幅在11月都出现了放缓，新建住宅一线城市环比涨幅相比之前都有所收窄。

新建住宅价格上涨同比达到或超过10%的城市达到了26个，这26个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有23个城市涨幅在8-10%之间。这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。

从70个城市平均数据看：11月平均新建商品房住宅价格环比涨幅0.55%，同比涨幅高达9.62%。二手房价格指数平均环比涨幅为0.4%，同比涨幅为5.03%。

新建商品房价格指数值：

11月环比涨幅最高的城市为：福州、桂林1.3%，锦州、合肥1.2%，遵义、大理1%.同比涨幅最高的城市：上海21.9，北京21.1,深圳21，广州20.9.同比涨幅超过10%的城市达到了26个城市：

二手房价格指数：

环比涨幅较多的城市有：北京1.2，广州1.2，贵阳1，惠州0.9.同比涨幅比较多的城市有：北京20.1%，深圳14.7%，上海13.7%，广州12.2%。

其次：涨幅依然集中一二线城市，分化严重，涨幅惊人北京、上海、广州、深圳等一线城市在2013年整年房价上涨非常惊人。

整体市场目前来看，2013年虽然出台了国五条，但其实绝大部分城市并未落地，所以2013年可以说是2009年后，政策最宽松的一年。

2013年，房地产市场一直保持稳步向上的趋势，前11月的全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标已经超过了2012年全年。毫无疑问，今年全国新房成交面积及同比涨幅将全面超越过去3年，创下2010年宏观调控以来的年度涨幅新高。

大部分城市市场依然延续之前的市场走势，虽然部分城市涨幅有所放缓，但上涨趋势未变。房价依然惯性上涨中，国五条各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。

从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012-2013年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2014年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

城市之间供求关系分化是今年市场的另一显著特征。据中原监测，2012年一线城市平均供求比为1.14，二线城市为1.21，三四线城市更高，达到1.39；而截至今年11月份，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，而二线城市及三四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。供求对比的差异从市场热度上也能看出。

2013年前11月，标杆房企在三四线城市购地占比仅为13%，较2012年大幅减少近4成，显示标杆房企未来战略重心已经从三四线城市撤离；二线发展中城市购地占比达到57%。

重回一二线的典型企业是恒大，2013年7月，恒大以保障房的形式进入北京，12月初，恒大2天内在上海拍下5块宅地。截止到12月12号，恒大在一线及二线发达城市权益购地可建面积达241万平方米，较2012年全年大增近5倍多。

一二线城市涨幅明显超过三四线的原因还有：2011年的限购后的1-2年，一线城市减少了土地供应，且因为三四线库存高去化速度慢，房企逐渐回归一二线城市，房企扎堆抢地王提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。

第三：年底调控政策频出，逐渐抑制市场继续升温2013年2月20日中央时隔两年再度发文，“国五条”的出台也成为上一届政府对于房地产调控祭出的最后一步棋。从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，一方面对房价快速上涨的城市展开针对性约谈，另一方面将调控的决策权下放至地方政府。随后，2013年10月起四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。

调控升级的17个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，成为了调控收紧最严厉的城市，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同时，今年以来市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，2014年各地将因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调。

第四：四季度到明年一季度将是政策窗口期北京、深圳、上海都在10-11月出台了地方收紧调控的细则，作为一线城市，这几个城市的房价涨幅一直在全国前列，示范意义非常大，后续广州等城市很难不跟随出台地方政策。一线城市在10-11月逐渐收紧的调控，是房价在10-11月出现涨幅放缓的主要原因。

北京、深圳收紧调控的举措将影响其他城市。预计很可能在最近全国一二线城市价格上涨较快的区域出现一波多城市调控收紧政策。这有可能对四季度到明年一季度市场走势有明显影响。

大部分城市都面临年度房价调控目标的考验，限价政策可能会全国再次收紧，而且信贷额度也会明显约束市场成交，整体看，各地出台的调控升级政策很可能会冰封2013年四季度市场。但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。

11月全国房地产市场总结：

2013年全国新建住宅市场延续了2012下半年以来的热度。整体来看，今年全国新房成交面积、金额的同比涨幅将超过前3年，创2010年调控以来的最高涨幅。虽然今年调控政策频出，但对楼市热度的影响并不明显。主要城市新房销售、土地出让及标杆房企销售业绩等多项指标均创出历史新高。与此同时，在市场整体繁荣的背后，各城市间的差异也愈发显著。

2013年，房地产市场一直保持稳步向上的趋势，前11月的全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标已经超过了2012年全年。毫无疑问，今年全国新房成交面积及同比涨幅将全面超越过去3年，创下2010年宏观调控以来的年度涨幅新高。

伴随着新房市场的销售活跃，土地市场也热度回升，出让金同样创出历史新高。2013年前11个月，中原监测40个主要城市土地出让金总额约为14036亿元，超过此前历史最高的2010年（13377亿元）。其中含住用地（纯住宅用地及商住用地，下同）成交金额约为9491亿元，较2012年全年上升约33%，较2009~2012年全年均值上升约22%。2013年含住用地土地出让金增长明显。

前11月，十家标杆房企总销售额及销售面积均创历史新高，其中销售额达到7371亿，同比增长22%，销售面积达6523万平方米，同比增长13%。除整体规模增长外，行业集中度有增加趋势，标杆房企销售额及销售面积分别占全国商品房销售市场份额11%、6%，占有率较年初均有上升。此外，千亿房企成员增加，除传统的万科、中海、保利外，碧桂园、恒大以及赴港借壳上市的绿地、万达也将加入千亿俱乐部，行业领头羊整体更强。其中万科仅前11月销售额即达到1599亿，同比大增26%。

在整体市场一片繁荣，新房、土地市场多项指标历史记录被打破的大环境下，并非所有城市都有良好表现，城市间分化更加显著，冷热不均现象在各细分市场普遍存在。

综合来看，一线城市表现明显优于三四线，新房销售活跃，市场供不应求，房价涨幅显著领先与其他城市，吸引开发商重回一线城市，推动土地价格快速上涨。三四线城市则整体表现平稳，量价与去年水平相当，部分城市存量压力较大，有些城市甚至有房价下跌风险。

一、二线与三四线城市成交回暖速度各异是特征点之一。在40个中原监测城市中，一线与三四线城市前11月成交量较去年同期相比分别都有两位数以上的增长，涨幅分别为14.8%与18.6%，而10个二线城市则回升较慢，仅为7.9%。

一线城市的表现无疑成为今年的焦点，尤其是上海与深圳，今年前11个月新建住宅销售面积同比增幅达到31%和26%。然而三四线城市同期涨幅近两成却超出我们此前的预期，合肥、昆明、中山、扬州、泉州、泸州都是同比3成以上高增长的典型代表。分时间段看，今年上半年，三四线城市退热速度加快，我们选取的24个三四线城市样本成交面积较2012年下半年下跌14.5%，而一、二线城市仅微跌3%-6%。进入下半年，各线城市表现均好于上半年，但样本三四线城市的增幅有限，仅与一线及二线城市相当。因此客观地说，由于2012年上半年三四线城市表现过于低迷，整体上看今年成交确实出现还暖，同比上看带动了全国市场的强劲回升，但热度已远不及2012年下半年，同样也不如一、二线城市。

后市预测：

从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012-2013年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2014年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。

10-11月份房价环比涨幅收窄，与部分城市进一步强化调控政策有关。一方面，由于开发商看好“金九银十”这一传统销售旺季，力推新项目，市场供应量增加，一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面，一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件，房价环比涨幅受到了抑制。

预计这些政策在12月-2014年一季度月还将继续收紧，整体市场在年底年初会有量价涨幅放缓的表现。

三中全会的决定中房地产内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，整体看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。但从2012年开始的这一轮房价上涨高峰，预计在2014年二季度前，很难出现明显改变。