原标题：金地集团:没落贵族从头越

对于金地集团来说，从300亿到400亿似乎就像是一个难过的坎。万科，保利，昔日的老对手早已跨入千亿房企的行列，金地的招牌却在踟蹰中褪色。当年的管理层震荡和高价地遗留问题一度拖累了金地前行的脚步，华东区域似乎就此一蹶不振；商业地产和金融业务分散了金地的注意力，版图却未见清晰。好在，管理层有意重振雄风，2013年的销售业绩正在好转，推盘量、开工量提升和拿地的积极性使得2014年有望成为金地发展的拐点——对于投资者们来说，在金地实现价值的最佳时机已到。

【价值发现 品牌价值】

高价土地之殇

“招保万金”，曾被并列认为是中国房地产企业的代表，规模和业绩均相似。

然而，2012年，当万科稳坐头把交椅，保利跨入千亿，金地的业绩却已连续多年在300亿元徘徊，甚至被挤出了上市房企前十，品牌影响力也逐步降低。

这和金地的拿地策略不无关系。2007年土地市场最火热时，金地投入162亿元高价拿地，2008年受调控影响，销售受限，同时因拿地资金不足错过2008年和2009年上半年地价低迷的拿地良机；2009年，救市政策带来楼市反转，金地卷土重来，这波购地潮从当年4月开始持续到2010年底，其中金地上海（楼盘）公司拿地支出超过120亿。在接下来的2011年和2012年，调控政策不断，金地再次减小拿地力度，错过低价拿地良机。

高价拿地的后遗症则是，大量高地价项目囤积，延长了项目开发周期，增加了销售难度，也给金地此后增加刚需房源比例的战略产生了影响。定位高端、大户型成为这些项目无奈的选择，且即使是售价高于周边项目，项目产生的利润依然少于其他开发商。2013年上半年，金地结算净利率只有5.2%，不足万科的一半。

此前全国扩张中的高价拿地战略不仅使得金地错过了两次房地产市场火爆时的扩张时机，销售业绩被万科、保利远远甩在背后，还影响了“金地”这一品牌溢价率。

另一损害金地品牌价值的事件则是，2010年金地多位高管出走，引发市场猜测。甚至在发布公告当日，金地股票的跌幅近6%，几度触及跌停板。高管离职也为曾经撑起金地“半边天”的华东区域，尤其是上海公司的发展和销售带来了持续的影响，截至12月16日，2013年金地未在上海拿一幅地，半年报则显示，2013上半年金地华东区域的销售额比去年减少了24.01%。

受到多重不利因素影响，金地在全国、尤其是华东市场的失利已经是必然问题，天时地利人和无一占据，换做天神下凡也徒叹奈何！

【价值发现 公司战略】

“两翼”未丰满

早在三年前，凌克便提出，“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的战略架构，今年更是强调了“向复合型地产转型，向地产行业上下链条延伸，以此逻辑推进住宅开发企业业务模式的转型，才是可持续发展的一个路径选择。”

“一体两翼”战略的内涵被金地基本概括为复合化、国际化；以资本为核心，注重资源整合，将业务延伸至地产金融等上游产业链，以及商业地产、养老地产等专业细分领域，打造能够成功应对周期性波动的企业。

在凌克看来，商业地产与住宅地产形成良好联动，通过商业经营对土地价值的拉升能提高住宅产品的溢价水平，另一方面，商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报；金融业务将进一步拓宽房企的利润来源和融资渠道。

然而，相比金地2013年在住宅销售方面取得的进步，金地的商业地产和金融业务发展似乎并不尽如人意。

2012年9月，金地宣布，旗下全资子公司辉煌商务以16.54亿港元购买了在港上市的新加坡地产公司星狮地产56.05%股份，后将其改名为金地商置，并被定位为金地的商业地产平台。

但截至目前，被注入金地商置或新添的商业项目仍十分有限，金地商置持有的住宅项目建筑面积约为244万平方米，而商业项目仅为15.8万平方米，两者比例约为15∶1。

事实上，早在2006年，金地就已涉足商业，但发展至今，金地的商业项目并不多，而能打包注入金地商置的项目更少，暂未成为公司的一大利润点。

同样发展缓慢的还有金地的基金业务，2008年，金地与瑞士银行共同发起成立稳盛投资基金。截至2012年年底，稳胜基金管理资金为80亿元人民币，包括了人民币基金和美元基金。2013半年报则显示，报告期内，稳盛投资新增投资人民币9.3亿元，在募投管退过程中积累了大量实践经验。

作为最早成立房地产基金的企业之一，这一数字并不算理想。稳盛投资在市场上的名气也远不如“金地”那么响亮，在多地发行时曾遇冷，募集资金未达预期。

凌克期望，未来五年稳盛投资基金所管理的资金额能达到300亿元。不过，2014年IPO即将开闸，或将分散部分资金，同时优秀的基金公司层出不穷，金地的金融板块是否能如愿发展有待考证。

【价值发现 销售业绩】

迟来的增长

经历三年的阵痛后，金地在2013年终于迎来了销售增长的拐点。

2013年前11月，金地累计实现销售面积310.7万平方米，销售金额390亿元，同比增加22.13%和30.52%，销售均价为11472元，同比上升6.36%。

根据今年12月的推盘量，金地完成全年400亿元的销售目标无虞。

金地今年为提升销售业绩，采用了如下策略：

1、加大推盘量。从9月份开始，公司月度推盘项目数就在25个以上，11月公司销售金额再度超过40亿，12月份货值依旧充足。

2、刚需产品比重上升。金地今年优化了产品结构，上半年销售产品中144平米以下约占 69%；目前成交和推盘比例里中小户型占比都在70%左右。新推的货值刚需产品占比大幅提高，此外继续加大高端产品去化力度，通过制定合理的营销策略及价位区间加快销售速度。

3、提高周转速度。今年上半年，金地新拿地项目的研发周期缩短，开发效率提升。组建产品研发设计院提升研发速度，并在区域及项目层面推动落地应用，使得项目成本得到有效控制和优化。

而根据金地2013年的开工量和拿地力度，预计2014年销售业绩将继续高增长。

新开工方面，金地在半年报中宣布上调今年全年的新开工计划至667万方，与12年相比同比增长了77%。

土地储备方面，金地2013年1-11月份累计新增权益建筑面积520万平方米，为2012年拿地面积的295%；总地价239亿元，占已实现销售额的61.3%；平均楼面地价3970元/平方米。

获取项目质量也有所提高，在继续加大力度获取刚需项目的同时，加大一二线城市优质资源的储备，如北京（楼盘）门头沟项目等。

【价值发现 投资前景】

受保险（放心保）资金看好

2013年11-12月，两家保险公司生命人寿和安邦保险接连举牌金地，引发了人们对金地后市的无限遐想。

2013年11月27日,生命人寿保险股份有限公司通过上海证券交易所集中竞价交易系统购买金地集团的股份累计占到上市公司总股本的9.81%。

2013年12月3日,安邦财产保险股份有限公司则购买金地集团的股份，累计占到上市公司总股本的5%。

虽然生命人寿持有比例已超过第一大股东福田投资，但福田投资11月已和生命人寿达成协议，获得生命人寿4.8%股份表决权授权委托，即福田投资掌握公司12.7%表决权，稳固控制地位。

两家保险公司的举措，证明了他们对于房地产市场和金地投资价值的看好。

今年初生命人寿首度举牌金地集团后，便并不断增持。生命人寿董事长张峻早年从事过房地产开发，熟悉对房地产公司的投资。去年初，佳兆业前总裁黄传奇离职后也加盟了生命人寿。这均保障了生命人寿选择房地产企业投资时的专业性。

而从两家保险公司以往的行动来看，他们似乎并不热衷于公司管理，对金地的增持更有可能为看好金地未来增长速度因而进行的财务投资。

和其他房企不同，金地的股权较分散，管理层较股东更为强势，大股东福田国资委对金地几乎没有进行控制和管理。这使得中小股东的权益更加利于实现，市场对于公司治理的干预可能性更大，流通股东的话语权相对较高。

【业绩展望】

综合上述四大价值发现，我们给予金地集团“买入”评级，理由如下：

一、2013下半年销售业绩大增。2013年10月销售额已经突破去年全年水平；11月，公司实现签约面积37.7万平方米，签约金额42.8亿元；12月，公司在各地迎来了推货的高峰期，预计2013全年销售业绩首度突破400亿元，较2013年有25-30%的增长，有望重回一线房企阵容。

二、推盘积极，开工提速，拿地进取。研究标准化模式，压缩工期，周转速度提升。今年的拿地力度和加大的开工量为2014年业绩飞跃提供保障，有充足的资源可供开发。产品结构继续调整，刚需项目比例上升，更符合市场需求，有利项目去化。

三、毛利处于较低水平，高地价低毛利产品进入结转高峰，结算毛利率26%，较去年同期下了6.8 个百分点，随着该类产品减少，明年毛利率将有望明显回升，今年又开始使用公允计量模式。

四、生命人寿和安邦保险增持为财务投资，不对金地的管理、发展方向和业绩构成影响，但加强了市场对公司的信心。公司股权结构较为分散，有利中小股东权益，市场干预更有效, 流通股东的话语权相对较高。

五、前几年高地价土储已基本消化，遗留管理问题逐步改善，但为执行力和未来发展带来不确定性。

【启示录】

周期和宿命

市场火爆的时候拿地，高地价抢下的地块入市后遇到政策带来的寒流，定位困难，销售乏力；而市场冷清时，尽管地价较低，但缺乏拿地信心、资金不足等又无力补仓。

这几乎是最不幸的房企写照。事实上，过去曾经叱咤风云，而今泯然众人矣的很多房企，都是因此倒下。曾经的理科状元金地，也在这一问题上吃尽苦头，到现在还没有缓过劲来。

也正因如此，越来越多的房企注意到逆周期拿地的重要性。在市场低迷、地价不高的时候积极拿地，市场好转、地价回升的时候加速消化，这样的策略，同样成就了一些快速成长的企业，如旭辉和阳光城。

吃准政策周期、不断调整公司产品和拿地策略，成为房企目前的必修课。

吃一堑长一智，事实上金地也在这方面做了积极调整。

2013年,公司产品结构顺利转型为首置首改主导；1-11月新推货中约70%是首置首改产品，今年新推盘的平均开盘认购率达60%。截至目前，公司可售资源为300万平方米，货值约为450亿元，约35%是首置首改产品。预计未来三个月新推盘约42万平方米，货值70亿。其中小于144平米的首置首改产品比例约为65%。

在两次教训后，金地终于学聪明了，控制拿地成本，产品定位刚需。不过，金地也错过了扩张的黄金时机。眼前的万科越来越远，背后的成长型房企来势汹汹，金地还能跑多快？或许，他们需要付出更多的努力。