“淘金”美国房地产

2008年后，和美国的一些城市一样，亚特兰大房价出现下跌，当地一些人的银行贷款毁约，个人信用破产，在无法贷款买房的情况下，不少人选择租房。2011年，盛世神州开始在亚特兰大“探路”。之所以选择这座城市，张民耕认为，一是因为亚特兰大这一名字在中国耳熟能详，举办过奥运会，二是有CNN和可口可乐等中国人很熟悉的公司，三是1996年奥运会后这里的房价出现过狂飙，并在2008年次贷危机后又大幅下跌，他看好这里的房价上涨空间。

在对独栋别墅、出租式公寓、商铺、写字楼、仓储等十余个项目进行比较后，张民耕选择了维护成本相对较低的出租式公寓进行投资，买下176套公寓，用于出租给危机后更倾向于租房的美国人。

据张民耕介绍，这176套公寓来自一个全国性的知名出租式公寓开发及运营公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手后，希望通过加强营销改善物业后，提高出租率。

现在，张民耕公司在美国的基金管理规模接近5000万美元。他预计，2014年其管理规模能够超过1.2亿美元。而他关注的地区很明确，是美国东西海岸门户城市，如纽约、亚特兰大、奥兰多、迈阿密、阿兰斯、休斯敦、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶、旧金山、波特兰、西雅图等。

“在美国如果不找非常老到的投资人合作，将会寸步难行。”通过在亚特兰大的“试水”，张民耕总结了一些投资美国项目的技巧，一是购买被低估的美元资产，二要同美国合伙人合作，解决商务、法务、税务、融资等问题，三是利用美国高杠杆、低利率的资本市场，一方面维护现有股东资源，一方面挖掘中国移民投资者资源。

在张民耕看来，中国人自己在美国买房，作为自住是不错的选择，但作为投资是不可取的，如果私人单打独斗，经营成本、维护成本、税务成本都将非常高。

最近在休斯敦收购的2600套公寓，盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作，采取双GP结构，前者出资80%左右，后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右，另外70%则从美国本土银行贷款。

盛世神州美元基金控制项目成本和投资决策权，公寓的一切法务、税务、银行贷款、出租、物管都由本土开发商主导，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面则采取股权收益加激励分红。

据张民耕介绍，在美国并购的地产项目一般来自两种情况，一种是原来的持有人在高点买入，借了银行高利率贷款，经营无利可图，于是转手。另一种是基金合作到期，需要通过转手项目获得现金。

他同时透露，盛世神州美元基金大部分的投资人为中小型地产商，此外，还有来自贸易、加工、矿业等行业、手中持有外币的民营企业。基金存续期为5年，除去贷款利息、经营等成本后，亚特兰大项目年租金回报率保持在8%左右，另外还有物业本身的升值，拿投资的第一个项目亚特兰大项目来说，投资8个月已增值30%。

“全球主要经济体纷纷采取无限量化宽松的货币政策，在这一形势下，房地产特别是美国主要城市的房地产反而成为硬通货、‘资产锚’。”张民耕说，“房地产无国界已经不是一个概念或一句口号，而是国际房地产市场运行的现实，房地产无国界，其实说的是房地产基金投资无国界，我们去美国看项目，发现全世界的资金都在做美国的房地产。”