初冬的午后，昌平北七家宏福苑小区北门外，一片宁静。四家关了门的中介公司门口，既看不到房源信息，也看不到卖房的经纪人。可是，在网络上，105万元的宏福苑一居，仍在出售。

国土部、住建部的禁令，并没有禁住小产权房的私下售卖。做一单保一年的本，是“黑中介”不舍得放弃小产权房的动因。

小区外四个中介都被查封

宏福苑北门外，一家名叫“庆蕾置地”的中介公司人去楼空，只有门板上的封条显示曾经营业。“这是家黑中介，上个月被工商、城管等联合执法中查封了，不让卖房子了。”知情的村民这样告诉记者。挨着“庆蕾置地”不远处，九洲地产、家博仕房地产两家中介公司，同样也是封条把门。从门脸房的窗户往里看，桌面上一片狼藉。

住在宏福苑的郑各庄村民，多数都接到过小区北门外中介公司的电话。家有几套房的村民郝先生也不例外。11月初，自称经纪人的一位男士在电话中告诉他，有人愿意出价16000元/平方米买他的房，劝他趁着行情赶紧出手，“过了这个村就没这个店了”。

经纪人口中的“行情”，指的是市场上流传的小产权房将能转正的消息。作为和通州太玉园一样著名的小产权房项目，宏福苑私下被经纪人称为“最有可能转正”的小区。

不过，郝先生并没有动心。“在这住得久了，我心里有数。16000元/平方米？谁来买小产权房？”

没过多久，11月中旬，村委会连同工商、城管等部门联合执法，一举把北门外的四家小中介给查封了，连店内的电脑和房源资料，都被一并收缴。

“幸亏我没答应，村委会后来通知大伙，即使签了协议也不让过户。”没了“黑中介”，没了看房人，小区北门明显安静了许多，而郝先生很喜欢这份宁静。“宏福苑太有名了，没人卖，就没人盯着，大伙也过得踏实点。”

黑中介将生意转移到网上

不过，中介消失后的宁静，只是表面现象。黑中介卖房的“战场”，早已转移到了网络。在58同城的“北京二手房”专区，输入宏福苑，首先跳入记者眼帘的，就是这么一条105万的房源。

“这个是小产权房吧？现在还能卖么？”对于记者的疑问，姓岳的经纪人表示，尽管是“小产权房”，但交易程序非常严谨，像商品房一样，和卖家签订购房合同，然后一块儿去物业公司过户。“您放心，既然我敢卖您这房子，我就会把所有手续都帮您办了。”这位经纪人说，为此买家要付9万多的中介费。

为了打动记者，这位经纪人更是主动提到了“转正”一事。“这个小区的开发商说过，不转成大产权，不收物业费。尽管我不能给您个准信，究竟何时转，但宏福苑肯定是要转正的。”她告诉记者，宏福苑去年的房价只有8000元/平方米，这几个月平均每月单价涨1000元，15000元/平方米的卖价，已经是全小区的最低价。

不过，对于经纪人的说法，郑各庄村委会的书记予以否认。“我们已经明令禁止村民和入园企业员工，禁止私下交易小产权房。即使是村民本人前来，村委会和物业公司也不会为其办理过户手续。”

一套105万小产权房中介挣多少

佣金房价2.5%

过户费4万元

维修基金25200元

总计91450元

小产权房交易是黑中介的天下

通州太玉园小区的门口，各种名字的经纪公司、置业公司的队伍更加壮观。尽管表面上“闭门谢客”，可遇到想买房的客户，经纪人手中立马就会变出房源。

“实际上，北京的小产权房二手交易市场，几乎被黑中介垄断。”一位房产中介说，小产权房市场是一个相对封闭的市场。有资质、有名号的大中介公司不愿意涉及小产权房，这就给了没有备案、没有资质的许多“黑中介”留下了机会。

不像商品房需要资格审核、网签、过户，小产权房的买卖，只是买房人和卖房人之间的一纸协议，没有网签手续，也不需要跑腿办理贷款。而且买家和卖家房款当面结清，更不涉及事后违约、追责中介的情况。换句话说，只要给卖家找到买房人，签个字，这交易就办成了。

“黑中介唯一需要做的，就是在小产权房小区门口租一个门脸房，蹲点找房源，在网上发帖招揽顾客。至于过户能否顺利办完，最后往往变成了买卖方需要去走关系的事儿，有些中介以‘村委会不同意’为由，可能就把过户的事儿给推脱了。”

但黑中介做成一笔交易的收益却很可观。光是2.2%到2.5%的佣金费，2万元到5万元不等的过户费，中介就能到手5万元到8万元。而在小产权房租一个门脸房，一年房租至多2万元，即使加上耗材、人员成本，也不超出5万元。“所以，黑中介一年做成一单生意就能保本，做成两单生意就能稳赚。谁愿意舍弃这到嘴的肥肉？！”