中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者全国主要城市出现的地王“大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。如果这些地王要达到正常的利润房价一年内需要在目前的基础上再涨50%。”

房企豪赌一二线城市

房企拿地热情不减一、二线城市被视为“香饽饽”。其背后的逻辑是:房企赌一线乃至热点二线城市房价仍将上涨。

中原地产市场研究部提供的数据显示前11月全国主要的40个城市(一、二线的热点城市)土地成交额高达14019亿同比2012年同期的8369亿上涨幅度达到了68%也超过了2012年全年的10674亿。

“地王”年年有今年特别多。2013年9月5日被业内戏称为“地王日”。这一天上海、杭州、苏州三地“地王”集中出现总成交价超过370亿元。加上此前一天北京出现的超过7万元/平方米的单价地王土地市场几近沸腾。

张大伟分析这一轮“地王潮”主要出现在一、二线城市这也证明了全国房地产市场已经分化房企选择在一、二线城市聚集竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。

值得注意的是虽然房企销售额明显上涨但利润率则有所下滑。中原地产市场研究部统计数据显示截至日前公布3季度报告的上市房企合计135家这135家企业合计总营业收入达到了4675亿总利润为835亿行业利润率只有17.9%净利润只有13%。相比2012年都出现了明显的下滑。

“土地成本增加房企拿地竞争激烈这明显导致房企的利润率下滑。”张大伟指出。

撤离三四线城市或是失误

但一、二线城市也不意味着“蓝海”。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者由于不同城市市场的差异未来各地落实调控的手段将更灵活以各个地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式而不是全国“一刀切”。

张大伟告诉记者最近全国主要的一、二线城市已经有超过15个出台了地方调控细则预计后续还有起码10个城市效仿。在政策收紧下2014年部分城市的“地王”入市的市场空间可能不乐观。“地王”上市的风险也在加大。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲说在大的城市圈、城市带的节点三、四线城市未来都有一个发展的机遇而不是泡沫。三、四线城市正在处于城市化的过程中趋势是向城市中心集中而不是郊区化。有些房企去三、四线城市拿郊区的土地这就和城市化的方向是相悖的是布局错误没有解读好城市化的布局和发展的方向。

易居房地产研究院研究员严跃进认为一、二线重点城市地王与高房价相伴而行地王现象频出加大降价难度当地地方政府的房价管控目标将面临新的挑战。一、二线城市目前频出重拳背后恰是对这种房价内生增长逻辑的恐惧。

范小冲指出虽然一、二线城市的房价在涨但是土地成本高真正的投资回报利润已经不高了。很多房企撤离三、四线城市会后悔的。三、四线城市不是二、三流城市这些城市才是中国第二轮城镇化的主战场。

（来源：中国经济网）