说到豪宅,许多人会想到售价上千万的大面积别墅,高价格、大面积，似乎是豪宅的最佳注解。在省城太原，向业主推崇“城市豪宅”概念的楼盘开始增多，“城市豪宅”成为购房者关注热点话题之一。

受制于中心城区土地供应量的紧张、开发成本高，省城商品住宅的高端豪宅化趋势明显。记者了解到，今年，位于省城中心城区及新兴城区的楼盘开始向业主推崇城市豪宅概念，即坐拥城市繁华中心，尽享优质城市资源，房屋面积够大、建筑外立面够气派、物业服务上档次的高层住宅小区。

这些项目价格高、地段好，部分已经开盘的项目销售量及销售额超过了普通住宅，多位省城业界人士表示，房企迫于开发成本的压力和追求利润率的动力，楼市高端豪宅化还会继续。而对于无高端楼盘的开发经验和无产品线的房企来说，“城市豪宅”之路风险重重，购房者仅看价格，可能会买到伪“豪宅”。

A　城市豪宅项目增多

事实上，省城的城市豪宅发端于2006年。当年位于省城学府街的学府苑开盘，项目开盘成交均价超过了8000元/平方米，这个价格是当年太原商品住宅成交均价的两倍。虽然学府苑的营销卖点并无豪宅字样，但在太原购房者心里，学府苑就是省城的豪宅。

2010年夏季，位于省城滨河东路的星河湾开始发售。项目的豪华装修及山水园林景观让省城业界人士大开眼界，项目的定位、品质、物业配套全面升级，项目27000元/平方米的高昂均价，相当于普通精装房项目的三到四倍。

紧随星河湾之后，省城定位为城市豪宅的高层项目快速增多。时至今日，万达公馆、恒大华府、摩天石、天玺公馆、香檀一号、太原茂业天地等每平方米售价超过万元级的项目，均通过各自的营销渠道介绍项目的城市豪宅、空中别墅等概念。

山西晋联房地产公司的销售总监张宝宝告诉记者，城市豪宅应具备三个条件：第一，要具备不可替代的城市资源优势，比如地段优势、社会资源、景观资源以及社交资源等等。第二，要有足够的空间，包括物理上的空间和思想上的空间。第三，要有高端的物业服务。在太原有限的城市范围之内，新增的价高项目不约而同贴上了城市豪宅项目的标签。

据中房信息集团调研的数据显示，上述项目今年的市场成交份额已超过了三成。虽然省城楼市需求仍以普通项目为主，但省城的城市豪宅项目比例还在增加。正在筹备入市的合生国际城、今年拿到三块地的华润地产、长风西大街及晋源区的多个待建大体量项目（案名未定），其项目定位同样为城市豪宅。

B　地段价值升级催生豪宅面市

“省城的城区范围正从环城高速路内渐渐向外扩张，原来显得有些偏的地块随着城市的发展已经被圈在主城区的位置。房企对待售项目的户型、楼盘定位稍加调整，营销推广重新包装，售价抬高，自然而然成了豪宅。”业界人士介绍，从开发商的角度来看，一定要将利润最大化。已经拿到地、在建项目会结合周边城建规划的发展利好，适时调整产品结构，尽可能拔高项目品质，增加产品的附加值和利润率。

在已建项目的带动下及周边城建配套的完善升级，新入市的房企土地成本水涨船高，不做高端，很难收回成本和获得理想利润。今年以来，太原市政府对全城在建及待建项目规划建设手续重新进行了梳理审批，以各种名义进行违建违规预售的项目全部停工停售整改。经过整改，今年下半年重新获得开工销售许可的项目，最大的变化就是土地成本明显提高。以龙城大街、晋阳湖周边的多个待建项目为例，土地成本预算由去年的数千万元及上亿元，上升至数亿元甚至更多。

业界的调研数据显示，省城环城快速路之内的地块，土地成本已集体跃过500万元/亩。其中，城市中心及热点区域的地块价格上升更为明显。迎泽大街从火车站至迎泽桥东沿线地块稀缺，土地行情直逼3000万元/亩，楼面地价每平方米达到5000元至上万元；而省城龙城大街、滨河东西两路周边的土地成本达到750万元，优势地段的土地成本达到1500万元，楼面地价为3000至6000元/平方米。“面粉贵过面包”的时代正在渐行渐近。“如果按照这样的楼面地价来看，开发商想获得收益只能做高端住宅。”业界人士薛铮表示，土地成本骤增，开发高端楼盘是开发商惟一的选择。薛铮给记者算了一笔账，项目的楼面地价3000元/平方米，建安成本2500至3000元/平方米，再加上房企巨额的融资成本，销售价格得达到8000元/平方米以上，房企才能保本。这样一来，开发商只能借助高水平的绿化、豪华精装修、独特的外立面及建筑造型来抬高项目的品质，做高端豪宅或者城市综合体。

C　中心城区楼盘价值再巩固

省城土地价格的上升，无疑是对城市中心的楼盘地段价值的再次巩固，为其带来强大的增值动力。“地段作为房产价值最重要的标尺之一，其实质是对城市资源占有的体现，地段好的项目往往位于城市核心，可享受顶级的城市配套，最典型的如亲贤街长风街，滨河东西两路，既能享有CBD商业繁华，周边的教育、医疗、公园绿化等城市配套一应俱全,商品房价格一直处于楼市顶端。”业内人士指出，核心城市资源、地段价值无法复制、供给高度稀缺性，这三大属性决定省城高端楼盘的价值引力。在太原极度扩张的大背景下，这些核心区域楼盘不仅会日趋高端化，更将进入稳定的增值通道。

从山西中正、山西智诚房地产的开发历程来看，这些专注开发普通住宅的房企，目前均在试水附加值更高的豪宅和商业地产项目。这些房企的相关负责人就表示，获得土地越来越难，成本越来越高，使得开发商更愿意转向开发获利更高的中高端产品。“未来三年之内，大批旧城改造的安置房将进入建设期，这些属于保障房的项目需要政府划拨大量的土地和投入巨额资金，这间接挤占了省城一部分住宅土地供应。目前，不少审批项目需承担一部分安置房建设，开发商想收获预算利润，必须抬高商品房的价格。”业内人士郭先生称，成本上涨等因素致使省城的楼市呈现泛豪宅化趋势。

D　伪高端项目风险大

泛豪宅化的趋势背后，是越来越多的普通房企开始介入高端豪宅项目的开发。“楼面地价超过3000元/平米左右的项目，从盈利角度得开发高端或豪宅项目。”与星河湾、华润、合生几十年开发高端住宅的经验相比，省城本土开发商的商业项目及豪宅项目的运作经验不足，贸然开发该类产品将会有很大的风险。”某房企负责人李先生这样表示。普通住宅开发比较好操作，高端楼盘的开发从产品规划、到市场定位以及后来的物业管理都需要丰富的经验。如果硬着头皮开发高端产品，最终还有可能出现不伦不类的“伪高端”产品。售价已经达到高端，但产品品质却很难达到。“以城南某项目为例，项目靠近某精装豪宅大盘，项目从装修、品质到价格都把身边的名盘当作标尺，处处叫劲。客户定位为身旁名盘的二类三类客户。去年该项目开盘后，身旁的名盘以低价推出了同类型产品，没有市场知名度的该盘销售步步维艰。”业内人士王先生介绍，购买了该盘的先期业主因为价格高，非常后悔，产品的持有投资价值大打折扣。而从开发商来说，项目定位的不成功，让其后续的运营如陷泥沼。