亚豪机构市场总监郭毅认为：东坝区域的地价已然5万元，待项目建成入市，不会低于8—10万元/平方米。回顾2011年12月29日成交的东坝中路地块，楼面价仅每平方米7400余元。两年不到，东坝区域地价翻了5—6倍。郭毅甚至用“神奇”来形容东坝。亚豪机构副总经理任启鑫则表示：随着国际会议中心、高档酒店集群和国际居住社区的逐一落地，东坝区域国际商贸中心的定位将日渐成型；国际医院、北京中学、养老院、博物馆等医疗、教育、文化等配套的相继落户，则会增进区域的宜居环境氛围。东坝发展高端社区的基础越夯越实，各项条件不比孙河差，很有成为下一个新兴“豪宅区”的可能。

高价多配 平衡定价难度高

任启鑫具体分析：保利首开联合体和恒大分别在东坝“重金”拿地，其实是“各有所图”——前者是为了稀释平衡5月获得的旧宫地块的高额地价，后者则是在进京后试探性拿了宗自住型商品房用地后，宣誓真正立足北京、彰显实力的标志。

中原地产市场研究部总监张大伟认为：尽管东坝地理位置较好、未来前景也很可观，但保利首开联合体和恒大并非全无风险。配建的大面积限价房和自住型商品房，无疑加大纯商品住宅部分的定价难度。另外，受益于今年全年土地供应的整体增加和今明两年7万套自住型商品房的供给，北京供需矛盾在明年有望极大缓解。因此他预计，2014年房价延续2012、2013这两年大幅度涨势的可能性非常小。这应该引起过于乐观激进的房企们的警觉。另外，东坝区域同时存在保障房、经适房和公租房等保障性住宅类型，加上已成交和将成交地块中都配有大量限价房或自住型商品房，因此未来区域将呈现“高低端并存”的现象，可能会给人“混乱庞杂、档次不高”之感。

而郭毅通过东坝两块已出让土地的容积率，也预见到了两家拿地房企的隐忧。保利首开联合体那块的容积率是2，恒大那块2.3。后者整体体量大，估计恒大会把保障房和自住型商品房的密度尽量提高，留出余地将纯商品住宅部分做成花园洋房，这样也就是极限了。而保利首开那块地，刨除限价房和自住型商品房后，可建纯商品住宅的面积只剩下3.5万平方米，给开发商留有的产品提升空间有限，“高成本无法高定位”很可能成为用地项目未来上市的弊端。保利首开联合体原筹谋继续在东坝加码，以实现协同效应。这从11月21日其与恒大较劲到底就能看出，只可惜最终败北。由此看来，今天下午的拍卖场上，保利首开联合体很可能第三度“出征”。而首开股份相关负责人则在近期表示：像东坝这种对普通商品房还有大量需求的区域，价格不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。首开作为东坝地区最大的供应商，肯定会持续关注东坝的后续地块，“但关注不代表一定会参与。”