新闻延伸
卖或租,
“商改住”赚钱最少
50平方米的办公楼,出租回报率太低!在给贝女士的回信中,有同事直接给了她精确打击。
同样是写字楼,为何具有“商改住”功能之后就不值钱了?
针对这点,自称自己“投资失败”的李女士有话说。2007年时,她以每平方米1.2万元的价格购买了位于马连道的茶贸国际公寓。当时,距离不远的住宅小区格调刚刚卖完,每平方米均价只有1.01万元。
“住宅楼虽然好,但这样的小户型应该更容易卖,也更容易租吧?”她心想着“商改住”可能船小好掉头,又能注册公司,又能出租用于居住,就直接签了购房合同。一套34平方米的开间,总价款在40万元左右,和周围写字楼价格差不多。
但到2009年收房转卖时,她就发现了不对劲:相邻小区每平方米单价已经涨到了1.5万元左右,但她的“商改住”还只能以1.2万元出手。
“税费太贵了啊。”二手房中介提醒她,商住楼的税费远高于住宅承担的费用,卖到60万元的二手“商改住”,税费和中介费就要交20万元。到了2012年初,周围的住宅楼价格已经翻了4倍,她的“商改住”却只能卖到72万元。
若是以投资回报率计算,当年花40万元买的“商改住”,如今每月租金只有2100元,年投资回报率只有6.3%。但周边小区中36平方米的住宅却能租到3600元。周围真正的办公楼,更是以每平方米每天4元的平均价格出租,同样大小的纯办公楼租金能超过4000元。如此计算,当年无论是购买纯写字楼,还是购买住宅,都比购买“商改住”获利高。
“当初真是被可办公、可居住蒙了眼,投资哪头儿都比现在强。”李女士说。
“从投资角度讲,办公楼的投资回报率明显高于住宅和商业。”中国房协秘书长苗乐如说,国家统计局发布的2013年1至10月全国房地产开发和销售情况显示,房地产开发投资中,办公楼的绝对量达到3649亿元,同比增长36.9%,比住宅足足高出18个百分点。商品房销售面积中,办公楼达到2040万平方米,同比增长30.6%,比住宅高出了8.3个百分点。而在商品房销售额中,办公楼同比增长更是达到42.5%,再次远超住宅楼。
“写字楼供不应求的状况,曾经推高北京写字楼租金极速飙升,在2009年到2012年年底,短短三年内,平均租金已经翻了一倍有余。”苗乐如建议,如果购买办公楼投资,最好还是直接购买单一功能的甲级商务办公楼,或者是面向服务于大型企业的下游公司办公租赁需求的SOHO类写字楼产品。记者耿诺
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