【地产中国网.独家报道】宣布耗资千亿在商业地产领域攻城略地计划后，时隔数月，宝能集团将融资的触角伸向了代价高昂的信托。

近日，宝能集团通过华润深国投信托有限公司（以下简称“华润深国投”）正在发行一宗名为“鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合信托产品”，预计总规模高达36亿元，首期发行规模为18亿元，年收益率最高位9.5%。

“信托成本一般包括投资人的收益、信托公司的发行费用、渠道费用及中介费。”北京国际信托副总经理时宝东告诉地产中国网：“因此，除了年收益率就是给投资人的收益9.5%之外，其他费用一般在7%左右，总体来看，这款信托的成本在16%左右。”

铤而走险，不惜血本融资，宝能集团究竟唱的是哪出戏？就此，地产中国网致电宝能集团副总裁邹明武，其以开会为由予以婉拒。

融资短板

接近年关，调控再度围追堵截，“银根”有紧无松，作为资金密集型的企业，开发商不得不使尽浑身解数筹资。商业地产老大万达、行业领头羊万科及内房股大佬恒大等，纷纷蜂拥海外，发债筹钱；A股房企亦祭出增发计划；香港红筹股首创置业也再度出手，砸巨资香港买壳；名不传经传的宝能集团也按捺不住，被迫向信托求救。

尽管信托大门敞开，但借款条件相当苛刻。宝能集团拟将首期18亿元的其中2亿元用于增资，其余16亿元用于其赣州项目开发，但宝能集团为此付出了不菲的代价。

根据“对赌”协议，该笔信托向宝能集团增资2亿元后，将持有其18%的股权；若该笔信托存续超过2年，则每年将产生1%的预期收益；若该信托终止时，目标股权增资值净收益超过设定值，则还将分红增额部分；此外，宝能集团以其持有宝能地产22%的股权作为抵押，实际控制人姚振华（宝能集团董事长）个人也承担连带责任；协议还要求，深圳宝能公馆项目取得土地证后抵押给华润信托，未来可解抵押释放于开发贷银行，华润信托获得第二顺位抵押。

时宝东称，“这样的条件比较苛刻，如果不是紧急使用资金，开发商可能不会赌这一把。”

一位不愿具名的某银行高管告诉地产中国网：“对于资金密集型的房地产开发商来说，银行贷款受到了一定的限制，因此一般是到了急需要钱、资金压力较大的时候才搞信托融资。”

一语中的。对于尚未上市的宝能集团而言，融资渠道较为狭窄，目前，除了信托融资外，其余资金都靠银行借贷。上述银行高管透露称，“银行贷总体而言没有放松，这远远无法满足开发商的需求。”

时宝东则指出，尽管目前监管层有条件放开了上市房企再融资，但有些企业还在排队，仍然没有得到批准，在这种情况下，只能借助高成本的融资工具，上市的开发商尚且如此，没上市的资金更是难筹。

显然，以罕见规模通过信托融资的宝能集团，资金压力可见一斑。

“这家企业的大多数项目还处于发展期，正是大量需要资金的时候。”兰德咨询总裁宋延庆指出：“在没有其他融资途径的情况下，也只能通过高成本的信托来融资，但这里面也有一定的风险，比如，万一销售不畅，就有可能造成违约；另外，也会影响项目的利润率，因此，对于未上市的中小房企而言，都存在着融资难的短板。”

商业图谋

尽管头顶资金压力，但并未阻碍宝能集团一路攻城略地、设局布点的步伐。

实际上，早在2010年之前，偏安西南一隅的宝能集团鲜有动作和声音，并不被业界熟悉。2012年，掌门人姚振华携宝能集团先后大量吃进深振业A股票，并成为其第二大股东，并使宝能系名声大震。尽管如此，并未能突破宝能集团的资金困局。然而此时，宝能集团已在深圳、北京等地开发了数个综合体，并获得了一定的成功。以宝能集团开发的深圳太古城项目为例，该项目早在2006年已经拿地，2009年率先建成11万平方米的商业项目，以及近32万平方米的住宅。而宝能走的依旧是自持商用项目聚纳人气，依靠住宅销售滚动资金养商。

此后，宝能集团便一发不可收拾，拟在全国复制该模式。2012年，其在土地市场频频出手，并在并将其实势力范围拓展至佛山、韶关、沈阳、辽宁、芜湖等二三线城市，土地储备量跃升至1000万平方米，迈向了中型开发商行列。

受此鼓舞，姚振华当时公开称，未来5年公司将开发10多个城市综合体，总体经营面积300万平方米。

而今年以来，宝能地产依然“跑马圈地”，并将势力范围拓展至无锡、乌鲁木齐等地。据宝能集团的官网显示，目前，其已经形成有四大业务，涉及地产的除了综合物业开发外，还有文化旅游产业、现代物流产业等。其中地产业务已布局至深圳、北京、上海、天津、重庆、大连、成都、西安、福州、合肥、南宁、乌鲁木齐、石家庄、吉林、扬州、无锡、芜湖、佛山、珠海、惠州、桂林、赣州等全国28个城市，正在开发建设的商业项目15个，总开工面积1000万平方米，总投资超过500亿元。

在此情况下，姚振华再次公布了更加宏大的商业路线图，将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。按此计算，宝能集团平均每年的投资都将超过200亿元，并且全部统一自持经营，这对任何企业而言，发展如此体量的商业地产都将面临极大的资金压力，因此，借助信托融资也就不难理解。

面对资金困局，宝能商业管理公司总经理张春昊此前表示，任何一个商业地产项目都无法靠租金维持，一定会有一定比例的销售，虽然宝能商业的核心购物中心全部自持，但其余配建部分会销售回款。

但值得注意的是，当前，宝能集团大部分物业尚处于建设期，而在售的物业并不多。不仅如此，从宝能集团目前布局来看，大部分综合体位于二三线城市，且这些城市的商业地产均有过剩的隐忧，但宝能集团声称，所到之处，将建当地最高的建筑。

“先必须搞清楚一个问题:只有在寸土寸金的黄金地段建摩天大楼才有价值。”易居中国董事局主席周忻指出：“如果地段不值钱那是在浪费建筑成本，这是一个简单的道理！”

业内分析人士则指出，今年以来，不少开发商声称要大举进军商业地产，但问题是，不少开发商目前都缺乏资金支持，在这样的情况下，只能高成本融资建造项目，如果中间任何一个环节出了问题，比如如果销售不畅，就有可能造成资金链断裂，其后果是不堪设想的。