据《中国房地产报》报道，11月13日，停牌三个月之久的天津广宇发展股份有限公司（下称“广宇发展”）发布公告，拟向包括控股股东鲁能集团在内的3个交易对象发行股份收购多项房地产资产，标的预估值高达124.84亿元，同时将募集配套资金总额不超过41.61亿元。

这样一单高额注资的再融资预案遭遇了市场“用脚投票”，在复牌后直接跌停，目前已跌破重组预案增发价。

一位分析人士指出，外界的顾虑主要在两方面，一是对注入资产质量的怀疑，二是对高溢价率的担心。加之由于市场的拖累，如此大手笔重组预案通过审核难度加大。不过该人士认为，一旦方案获批，将有助于推动鲁能集团整体上市。

“注入资产对公司未来整体发展是有利的，也是大股东经过筛选的优质资产，不明白市场怎么想。”11月14日，广宇发展董事会秘书韩玉卫接受中国房地产报采访时表示，近三个月公司一直忙于重组预案制定，下一步会披露更详细的内容。

125亿元注资市场遇冷

“选择这个时机融资也是因为当前很多房企在筹谋再融资，广宇发展与大多房企对当前的融资环境判断差不多，期待地产融资的开闸。”韩玉卫表示。

“小轮船一下子变航母，对股民的心理压力非常大。”中信证券投资顾问吴明解析，市场普遍担心的两个关键词是高负债率和高溢价率。

公告显示，广宇发展拟向鲁能集团发行股份，购买其持有重庆、宜宾、海南三亚、北京顺义新城等项目股权，同时向鲁能集团全资子公司鲁能置业发行股份，购买其持有的鼎荣茂华70%的股权；向世纪恒美发行股份，购买其持有的重庆鲁能英大30%的股权。

目前，控股股东鲁能集团持有广宇发展20.82%股权，上述交易完成后，鲁能集团持股比例上升将至79.91%，标的公司均将成为上市公司控股子公司，鲁能置业、世纪恒美及特定投资者将成为该公司的股东。

从价格上看，广宇发展拟按照定价基准日前20个交易日均价7.21元/股发行17.31亿股购买大股东重庆、宜宾、海南、北京等项目土地一二级开发权。上述注入资产本次预案评估价值为124.84亿元，预估增值率约为133.3%。

吴明认为，上述拟注入项目平均负债率约在60%以上，部分可能高达75%以上，市场对资产质量持怀疑态度。而本次注入资产的战略价格约为56亿元，预案估值高出近70亿元，预估值率超出了预期。

广宇发展证券事务代表李江认为，机构不看好大盘，或许是希望年底前赶紧锁定利润。

有分析人士认为，近来，房地产再融资未现进一步开闸迹象，而宣布再融资方案的企业活跃，广宇发展的大额融资是否能获得批准还有待时日。

也有中小股东认为，鲁能集团最优质的旅游地产和次优质的商业地产都没有注入，只注入了还在扩大亏损的住宅地产，所以才会连续跌停。

对此，韩玉卫表示了否认，强调此次拟注入的是鲁能集团优质资产，公司再融资预案还需要经过证监会及相关部门的审核。

“我们也很纳闷，不明白股东抛售的想法。”韩玉卫说。

地产重构待考

向广宇地产注入资产是鲁能集团既有的一部地产整合棋局。

2009年底，广宇发展宣布，拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，发行数量最多不超过7亿股，购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。

由于恰逢地产行业宏观调控，广宇发展最终无奈在2011年6月28日公告称房企并购重组被暂停。

相比此前37亿元的资产重组，此次资产重组增加的内容是募集配套资金。公告显示，截至8月31日，若根据标的资产预估值的124.84亿元计算，募集配套资金总额将不超过41.61亿元。

有业内人士认为，这种变化也是由于鲁能集团对自己的重新定位和融资需求。

“鲁能地产业务庞大，拥有大量土地储备，但各地公司单兵作战，集团在各地的地产公司整体优势发挥不够，在很大程度上制约了鲁能地产的开发能力。”一位熟悉鲁能地产的人士认为。

“鲁能集团身份的变化导致其重新定位，去能源化转型地产，推进了注资的进程。”上述人士认为。

鲁能集团直接划归国家电网之后，身份发生了巨大改变。国家电网在国资委新增的地产央企名列。鲁能集团华丽转身，拥有地产央企身份，控股股东财力雄厚，在地产业务上的野心也逐渐明晰。

在鲁能集团的地产整合之路上，曾有山东鲁能置业集团有限公司和广宇发展两个平台被寄予厚望。2011年，鲁能集团将鲁能置业部分资产卖给了青岛海信房地产股份有限公司，广宇发展成为鲁能集团房地产主业的唯一整合平台。截至2012年，鲁能集团已相继转出旗下铝业、火电等业务，只剩下地产主业。

与此同时，鲁能集团展开了人事布局。在2012年年底，广宇发展人事剧烈变动，近1/3高管或被调整或离职，而辞职的三名高管中就包括已在公司任职7年的总经理孟祥科。本次换血，新晋高管为清一色的“鲁能系”。

业内人士认为，这或许正是大股东想直接参与控制公司经营，为重大重组的实质性推动铺路。

据鲁能集团内部人士透露，半年前，鲁能集团总部已从山东搬至北京。这也给鲁能集团宏大的发展计划注入了更多的想象空间。

大同证券投资顾问付永翀认为，从广宇发展自身情况看，这次注资是进一步推进鲁能集团整理上市的重要步骤，虽然说目前房地产再融资闸门还没有打开，以这次预案的情况看，一旦广宇发展注入资产的方案获批，广宇发展的生产经营及业务规模都会带来质的变化，从预期上会有明显的带动，从市场的反应看，资金对于股价也会有非常强的回应。

在付永翀看来，鲁能集团的整体资产质量非常好，此次方案是向着鲁能集团整体上市的步骤推进。

对于未来的发展战略，韩玉卫表示，“鲁能集团现在能源项目很少，以住宅和持有型物业为主，广宇发展目前是以住宅为主。”根据此前公告，未来鲁能集团的目标是以广宇发展作为“整合及发展鲁能集团房地产业务的专业平台”，并采取有效措施避免同业竞争，逐步注入其余房地产资产。

“公司现有可售资源近600多万平方米，公司正在努力步入一线房企梯队。”韩玉卫说。