记者：中国商业项目开发呈现井喷之势，是否担忧出现泡沫化、同质化趋势？

郭增利：基于中长期市场需求增长的预期，以及消费率和城镇化等驱动因素客观存在，批评中国商业房地产泡沫化的理由其实并不充分。

中国商业房地产主要呈现的是结构性矛盾和阶段性相对过剩。结构性矛盾体现在大多开发商脱离市场实际需要，以自我为导向进行项目定位规划，盲目追求高端时尚赢商网的风气较为浓重，以致生存压力巨大，而以服务大众和日常生活的购物中心依然缺乏。

在相同和相近的经济环境下，同质化是合理甚至是必然的，因为同质化的部分大多切合了当前市场的实际水平，无可厚非，同质化也并不是那么耸人听闻的，在很多国家都存在。

不过中国商业确实需要原创，创新本身需要承担比同质化更大的风险，所以开发商缺乏创新动力。

记者：在您看来，什么样的商业项目才是好的项目？

郭增利：我们会看到有的开发商做一个成功一个，而这些开发商基本都是能准确找准定位，做好品牌组合的专业高手。而好项目就是能够受到零售租户信赖、能被消费者经常光顾，又有物业资产增值能力的商业房地产。

记者：目前住宅地产市场量价齐升，这对商业的未来发展会有什么影响？

郭增利：按照一定住宅面积配备一定商业面积的现行政策，住宅地产本应与商业房地产同步发展，但是由于二者在回报周期上的天壤之别，有可能在住宅量价齐升的背景下，商业房地产的地位被开发商弱化。

记者：如何看住宅与商业之间的相互作用？

郭增利：住宅销售资金回笼加快，有望使商业房地产的开发周期缩短，减少过往普遍存在的必须用较长时间等待住宅销售完成再去开发商业的现象。

但是由于住宅趋热，开发商投身商业的热情会降低，专业投入也会减少，使商业房地产对住宅的依附关系进一步强化，商业房地产的独立性将被进一步削弱，购物中心品质可能进一步受到威胁。

因此，住宅解决了商业房地产所需建设资金，而商业配套的概念又会拉高住宅售价，这是住宅开发商从事商业房地产的根本动力和诉求。

记者：与商业较成熟的一二线城市相比，新城镇的机遇与风险都是什么？

郭增利：表面上看，城镇化一定会带来商业需求的增长，给商业房地产带来机会，但是决定商业发展更大的决定因素在于消费能级。只有人口流入性的新城镇才能凭借消费力的增长为商业房地产带来潜在机会。

对新城镇而言，由于他们大多是人口流出性城市，这些城市的消费并没有根本改善或者被上线城市截流，所以往往这类新城镇的商业房地产的风险大于机会。