在外界看来，商业地产刚刚起步，仍是十分年轻的版块；但在郭增利看来，中国商业房地产的发展时间并不短。

然而，商业依附于住宅而存在，并没有形成商业房地产的独立系统和产业。

“2000年之后，大量没有经验的住宅地产商进入商业房地产领域，才形成目前的井喷态势。”

然而，商业地产井喷化发展的背后，是对泡沫化和同质化疑虑与担忧。

当前，仍在发育期的商业地产却又遭电商猛烈冲击。

郭增利接受专访时则强调：“中国商业要实现突破，必须要从价格战中解放出来，走服务创新的发展道路。”

线上电商冲击线下商业

“双11”之战硝烟未弭，淘宝网爆出的350.19亿元的成交额便惊呆了小伙伴们，更惹红了沦为“试衣间”的线下商业的双眼。

中购联购物中心发展委员会主任与中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，电商的冲击是客观存在的。

“电商对购物中心的影响客观存在，特别是对零售部分，由于与电商相比，购物中心零售部分存在一定的价格劣势，所以自然受到电商的冲击也会较大。”

数据显示，2012年中国零售企业百强销售总体增长10.8%，为历年来增长最慢的一年；门店数量增长为8%，也是历年来以来最慢的一年。与此同时，中国网络零售市场交易规模却飙至13205亿元，同比增长64.7%。

就在双十一前夕，红星美凯龙、居然之家等家居卖场联合抵制天猫双十一活动，而天猫叫停了“双11”家具O2O的活动。

这也是线上商业和线下商业目前爆发的最直接的一次冲突。

然而，抵制固然一时会有效果，但在郭增利看来，为应对电商的冲击，商业房地产就要塑造购物中心的场所功能，而非停留在建造商场赢商网层面，要结合社交、科技、文化等多重元素，提高购物中心的吸引力和现场感，使购物中心成为一个真正的公共场所。

商业地产乏创新动力

尽管电商的冲击不小，但郭增利仍看好购物中心的前景。

在他看来，线下购物中心功能组合的完整性以及租户经营的互动性都是电商所无法相比的。

事实上，冒着线上电商的猛烈攻击，仍有不少商业综合体和购物中心在全国各地遍地开花。

以商业发展相对成熟的深圳为例，相赢商网关数据显示，2013-2014年，深圳将入市的大型商业项目将达19个之多，增加商业面积约170万平方米以上。随着深圳市罗湖与福田二个区的大型购物中心即shoppingmall的落成，星河COCOPARK、欢乐海岸、宝能ALLCITYMALL万象城、海岸城、益田假日广场等亦相继开业。

郭增利表示，从购物中心整体来看，受到影响的程度并不是很大，特别是很多购物中心已经开始逐步开始强化非零售业种的比重和地位。

然而，随着商业地产集中出现，相伴而来的便是对这些商业项目泡沫化与同质化的质疑与担忧。

郭增利并不赞同中国商业房地产泡沫化的观点。他认为，基于中长期市场需求增长的预期，以及消费率和城镇化等驱动因素客观存在，这些理由其实并不充分。

对于同质化的质疑，郭增利则表示，在相同和相近的经济环境下，同质化是合理甚至是必然的。

在采访中，郭增利更多次强调服务创新的重要性。

“中国商业一直是在模仿中发展，要实现突破，就必须需要一定数量的优秀的先行者具有原创精神、具有创新实践，”他进一步警示道：“否则中国商业的恶性竞争会愈演愈烈，商业生态系统也将会受到更加严重的破坏。”

然而，问题的关键在于创新动力的缺乏。郭增利指出：“中国商业确实需要原创，创新本身需要承担比同质化更大的风险，所以开发商缺乏创新动力，”

此外，商业地产商想当然地从自我出发追求“第一”、“最大”、“首创”是产生当前矛盾的一大诟病。

鉴于此，郭增利强调：“一定要做最受特定消费人群和特定零售商欢迎的购物中心，并成为居民日常生活离不开的消费服务场所。”

以下为对中购联购物中心发展委员会主任与中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生的采访实录：

记者：中国商业地产正处于加速发展过程中，这个阶段会持续多久？

郭增利：中国商业房地产，特别是购物中心已经有二十多年的历史，时间并不短，只是因为2000年之后，大量没有经验的住宅地产商进入商业房地产领赢商网域：商业依附于住宅而存在，没有形成商业房地产的独立系统和产业，才形成目前的井喷态势。

商业房地产存量市场已经非常巨大，但增量还在继续上升，未来竞争将极为残酷。从中长期看，只要商业作为住宅附属品的性质不改变，中国商业房地产还会随着住宅的增长继续向上。

记者：当前，企业应该选择什么定位和经营策略以适应市场？

郭增利：当前环境下，存量加快调整和增量持续上升并存。无论是存量还是增量，经营策略和定位考量都应走服务特定商圈和人口的亲民路线，而不是想当然地从自我出发追求“第一”、“最大”、“首创”等等概念。一定要做最受特定消费人群和特定零售商欢迎的购物中心，并成为居民日常生活离不开的消费服务场所。

记者：中国商业项目开发呈现井喷之势，是否担忧出现泡沫化、同质化趋势？

郭增利：基于中长期市场需求增长的预期，以及消费率和城镇化等驱动因素客观存在，批评中国商业房地产泡沫化的理由其实并不充分。

中国商业房地产主要呈现的是结构性矛盾和阶段性相对过剩。结构性矛盾体现在大多开发商脱离市场实际需要，以自我为导向进行项目定位规划，盲目追求高端时尚赢商网的风气较为浓重，以致生存压力巨大，而以服务大众和日常生活的购物中心依然缺乏。

在相同和相近的经济环境下，同质化是合理甚至是必然的，因为同质化的部分大多切合了当前市场的实际水平，无可厚非，同质化也并不是那么耸人听闻的，在很多国家都存在。

不过中国商业确实需要原创，创新本身需要承担比同质化更大的风险，所以开发商缺乏创新动力。

记者：在您看来，什么样的商业项目才是好的项目？

郭增利：我们会看到有的开发商做一个成功一个，而这些开发商基本都是能准确找准定位，做好品牌组合的专业高手。而好项目就是能够受到零售租户信赖、能被消费者经常光顾，又有物业资产增值能力的商业房地产。

记者：目前住宅地产市场量价齐升，这对商业的未来发展会有什么影响？

郭增利：按照一定住宅面积配备一定商业面积的现行政策，住宅地产本应与商业房地产同步发展，但是由于二者在回报周期上的天壤之别，有可能在住宅量价齐升的背景下，商业房地产的地位被开发商弱化。

记者：如何看住宅与商业之间的相互作用？

郭增利：住宅销售资金回笼加快，有望使商业房地产的开发周期缩短，减少过往普遍存在的必须用较长时间等待住宅销售完成再去开发商业的现象。

但是由于住宅趋热，开发商投身商业的热情会降低，专业投入也会减少，使商业房地产对住宅的依附关系进一步强化，商业房地产的独立性将被进一步削弱，购物中心品质可能进一步受到威胁。

因此，住宅解决了商业房地产所需建设资金，而商业配套的概念又会拉高住宅售价，这是住宅开发商从事商业房地产的根本动力和诉求。

记者：与商业较成熟的一二线城市相比，新城镇的机遇与风险都是什么？

郭增利：表面上看，城镇化一定会带来商业需求的增长，给商业房地产带来机会，但是决定商业发展更大的决定因素在于消费能级。只有人口流入性的新城镇才能凭借消费力的增长为商业房地产带来潜在机会。

对新城镇而言，由于他们大多是人口流出性城市，这些城市的消费并没有根本改善或者被上线城市截流，所以往往这类新城镇的商业房地产的风险大于机会。

记者：企业如何抓住城镇化机遇，加快商业布局？

郭增利：企业在新城镇进行商业布局必须要选择具有产业发展基础和较强综合实力以及有消费人口支撑的新城镇，由于这些城镇商业设施建设相对缓慢，而实际需求和增长潜力客观存在。

记者：如何认识商业与金融资本之间的关系？

郭增利：中购联购物中心发展委员会对购物中心的定义是：购物中心是以地产开发为平台，以商业运营为驱动，在实现零售渠道能力基础上实现租金收益、物业增值和资产价值的投资活动。

由此来看，地产项目要实现增值取得较好的资产性回报，离不开作为中间环节的商业运营。

记者：未来值得期待的商业与金融结合的模式有哪些？

郭增利：未来商业与金融的合作将诞生新的专业性公司商业资产管理公司，这些公司依托金融机构的资本，凭借商业管理能力和商业资源整合优势，分享购物中心的租金收益和物业价值增值部分的收益。

记者：商业发展商与品牌之间如何建立与维护合作关系？

郭增利：商业房地产开发商与品牌商之间是一荣俱荣、一损俱损的关系，正常情况下，开发商应该首先保证品牌租户(零售品牌)有良好的经营业绩和经营利润，才能按时按额收取到租户缴付的租金。

记者：发展商选择品牌的要点有哪些？品牌商户如何实现盈利与扩张目标？

郭增利：一般情况下，开发商选择品牌商时需要考虑品牌与自身项目定位的契合度，考虑与其他引进品牌的协调度和客流共享性与组合互补性，考虑在全国市场和区域市场以及本地市场的经营表现、品牌影响和客流吸引能力。

而对品牌商而言，选择一个能够有助于提高单店营业效率并且没有经营风险的优质物业至关重要。

记者：电商方兴未艾，对传统的零售业或购物中心有何影响？

郭增利：电商对购物中心的影响客观存在，特别是对零售部分，由于与电商相比，购物中心零售部分存在一定的价格劣势，所以自然受到电商的冲击也会较大。

但是由于购物中心强调功能组合的完整性以及租户经营的互动性，所以从购物中心整体来看，受到影响的程度并不是很大，特别是很多购物中心已经开始逐步开始强化非零售业种的比重和地位。

记者：商业地产发展商如何应对电商的冲击？

郭增利：商业房地产要应对电商冲击，就要塑造购物中心的场所功能，而非停留在建造商场层面，要结合社交、科技、文化等多重元素，提高购物中心的吸引力和现场感，使购物中心成为一个真正的公共场所。

记者：在前景美好但竞争日益激烈的环境下，您认为商业会有怎样的未来？

郭增利：中国商业一直是在模仿中发展，所以中国商业要实现突破，就需要一定数量的优秀的先行者具有原创精神、具有创新实践，否则中国商业的恶性竞争会愈演愈烈，商业生态系统也将会受到更加严重的破坏。

中国商业必须要从价格战中解放出来，走服务创新的发展道路。