按照郑州都市区规划，2020年，郑州市人口将达1500万，建成区面积达到1000平方公里以上。而来自河南省发展改革委的消息显示：随着工业化程度的不断提高，农业大省河南已进入改革开放以来城镇化发展最快时期，每年有150万农村人口进入城镇成为市民。

　　“郑州市常住人口的激进史，体现出了‘城市’变迁之迅速。尤其是1996年城市化进程加速之后，房地产成为城市人口激进下‘借光’最多的一个行业。应该说，房地产发展、城市发展和人口发展三者是相辅相成的。人口是房地产快速发展最主要的一个因素。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说。

　　房地产实战专家、河南王牌企划董事长上官同君也认为，在中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，“人口红利”的到来使得购房动力大增。“无论怎么调控，都控制不了人们对住房的需求，可以说，河南的城市化进程是挡不住的，同样无法阻挡的是全省1亿人口的购房热情。”

　　每年200万人变身“城市人”

　　十年来，中国房地产业的发展基于两个因素，一是人口，二是城市化。在1500万庞大人口基数背景下，郑州房地产业将会有怎样的发展逻辑?“人口与城市化”关系究竟有多密切?房企或许感触最深。

　　建业地产首席执行官陈建业曾表示，当前，河南省地级以上城市中，郑州城市化率已超过60%，洛阳、焦作、平顶山、新乡、三门峡、鹤壁、济源城市化率已超过40%，其余地级城市的城市化率均已超过30%，进入城市化发展加速阶段;县级城市处于城市化起步阶段。“因此，未来5年河南省城市化进程将快速推进”。

　　根据“十二五”规划，河南省城镇化率每年将提高1.7个百分点，按照1亿人口、人均面积20平方米计算，河南省每年仅新增城镇人口的住房需求就高达3400万平方米。“加上改善性住房需求、投资性需求等，保守估计今后几年河南省每年的住房需求量在6000万平方米以上。”陈建业说。

　　有业内专家分析，目前河南的城市化率为40.6%，低于平均水平，如果河南城市化率每年有1.7%的增长，意味着有将近200万人要进城。

　　按照《中原经济区规划》，2020年，河南城镇化率要达到56%，这意味着，未来10年，平均每年提升一个百分点，按照此增幅比率预计，每年河南新增的住宅需求在6000万平方米左右。巨大的城市化空间将带动市场对新增住宅的需求。

　　“这也恰是建业省域化发展的基础。”陈建业介绍，至2010年底，河南建业已进入河南省全部18个地级以上城市，并实质性进入6个县级城市，策略性进入6个县级城市，探索性进入1个特色乡镇。“到2016年，建业将进入河南省50个城市，同时运作100个项目，区域人口达2亿人。”

　　2012年，万科、金地等房企大鳄的进驻，其实正是基于对河南城市化背景下房地产市场前景的看好。万科集团总裁郁亮就曾表示，目前河南房价水平比较稳定，房地产业已上升到了新的台阶，未来新增的1000万城市化人口又为河南房地产业带来了极大潜力。

　　“人口红利”或将支撑楼市20年

　　房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城市化问题还必须关注人口对城市房地产的影响。

　　李晓峰曾表示，“人口红利”，是指在一个时期内，人口的生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。

　　据联合国预测数据，到2030年，中国15-64岁壮年人口将占总人口的67%，0-14岁少年人口占17%，老年人口将占16%;人口结构年轻程度有所下降，但在国际上依然处于前列。在近二十年内，我国仍处于收取“人口红利”的黄金时期，人口对住房的支撑力还会延续。

　　“根据国际上的规律，当城市化率达到80%的时候，发展起来就会更为缓慢。由于中国人口过多，有人认为当中国城市化率达到70%的时候，就会逐渐缓慢。目前，中国的城市化率距离这一数字还有约23%。按照每年1%的城市化率增长，中国房地产还有二三十年的好时光。”李晓峰说道。

　　“中国由人口增加而带来的城市化让房地产业受益至少二十年，但在河南，这种受益时间可达三十年。为什么?河南省由于农村人口多，经济基础薄弱，城镇化进程相对滞后，就目前来看落后全国平均水平十年左右。”宋向清说。

　　建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾表示，对于有近1亿人口的河南来说，未来还需要10~20个150万左右人口的城市。假如能把2000万~2500万人口装到城市里面，发展成具有国际竞争力的城市，那河南的城镇化建设才算大踏步地向前推进了一步。这对于房地产行业来说，是巨大商机。 

                                                                                                                                                                                             （来源：大河网）