商业细分定位尚存问号

纵观华润置地打造的商业产品，其目前已形成了万象城、五彩城、欢乐颂三个系列，分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位，而这种明确清晰的产品线也确实为华润置地抢占了更多的市场。

从目前华润置地旗下万象城、五彩城和欢乐颂三大产品的整体定位来看，其商业综合体的业态多样性在国内商业地产商中亦属出类拔萃，同时产品档次也具互补性。

如今，借助地铁上盖物业而重新打造的mini万象城又主打年轻时尚路线，看来华润置地在商业产品的细分路线上显然走的更为精细。

不过，细细考察却也不难发现，在目前华润置地较为成功的布局下仍然存在些许问号。

有相关市场人士就介绍，虽然已开业的万象城还是一如既往的延续了其良好的品牌效益，但从规模扩张的角度而言，万象城其实并不突出，这主要表现在万象城的建设周期。

目前，华润万象城已成功布局深圳、杭州、沈阳、成都等13个城市，其中已开业的万象城一共有五座，分别是位于深圳、杭州、沈阳、成都、以及南宁，而郑州万象城也预计于明年4月开业。

据了解，杭州、沈阳和南宁的万象城从拿地到开业都经历了四年多时间，而成都万象城从拿地到开业甚至用了超过6年的漫长时间。

当然，开发速度缓慢也从另一个层面表明了万象城作为高端商业的品质。相关分析就认为，由于万象城的定位是城市中心广场，一般来说，除了一线城市之外，一个城市只会有一个中心，而万象城也就只能有一座，这是其高端定位导致的扩张局限性。

上述分析还指出，由于万象城无论是形象上还是在价值上，都会引领当地商业地产发展水平，因而对任何一个城市政府开展招商引资都有强大吸引力，它是复制深圳万象城的示范效应，这无疑就给华润置地增加了土地的议价能力。

不过，单纯依靠万象城这种超高品牌复制，也还是会面临一些风险。分析指出，万象城在初期更多是体现品牌效应，在成功带动区域商业价值后，可以为后期开发高端销售物业提供强大支撑，所以这种模式若是其中任何一环出现差错都将导致项目失败。

面对万象城复制战略的局限性以及开发难度，华润置地在产品线方面进行了一定程度的下沉，因而定位稍低的五彩城，以及主打社区商业的欢乐颂就应运而生。

由于对城市要求比万象城低，可发展的城市更多，市场容量远大于万象城，华润五彩城也开始进入快速扩张期。

目前五彩城在全国约有11个项目，除了北京余姚之外，包括淄博、合肥、长沙、日照、天津、厦门、苏州、南通、唐山等地也将兴建。

在运作模式上，相比万象城用高端的商业品牌提升住宅产品价值，五彩城则显得更接地气，其运作模式一般都是先做住宅，在迅速回笼资金后再开发商业部分，这与一般房企的商业综合体模式更为类似。

然而，也正是这种传统的商业运作模式，从而使得五彩城相比万象城的竞争力下降不小，由于此类中端市场产品众多，新产品和客群都比较单一，在项目收益率与万象城差别很大。

（来源：和讯网）