10月28日 人民日报：一线城市房价为何越调越涨 如何走出调控迷局

　　住房市场分化中最令人头疼的是一线大城市房价过快上涨。今年初，国务院针对房地产市场的突出问题出台了“国五条”，社会上普遍认为楼市进入了更为严厉的调控期。但为何房价仍随着调控屡屡蹿高？

　　国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲表示，客观讲，2010年以来房地产调控还是取得了比较明显的成效，在部分城市限购政策和差别化利率等政策的作用下，投机性需求得到一定程度的遏制，也曾一度控制住了房价快速上涨的势头。

　　从2012年下半年开始，一线城市和部分二线城市的房价确实出现了明显反弹，供求矛盾比较紧张。我认为，当前房地产市场形势是由多种因素决定的，甚至可以说是当前经济发展和体制机制中的诸多矛盾集中体现在住房供求和房价上。

　　大城市房价较快上涨，一方面是城镇化快速推进，城市刚性住房需求快速增加的原因；另一方面，是货币和信贷较为宽松，利率下调，而实体经济回升缓慢，大量信贷流向了房地产市场。同时，地方土地财政的现实体制导致卖地冲动较大。由于土地供给相对不足，而需求十分旺盛，地价大幅上升，又影响了人们对房价上涨的预期，使供求矛盾进一步加剧。

　　当然，一线和二线城市供求矛盾突出、房价快速上涨与公共服务资源配置不均等也有直接关系。大城市产业聚集度高，就业机会多，教育医疗资源好，居民可以分享的公共服务更多，从而形成了人口的更快速聚集，刚性住房需求自然会快速增长。而住房供给又不能及时跟上，就加剧了供求矛盾，造成房价的较快上涨。

　　他表示，房地产市场受到诸多因素的影响，要走出楼市迷局，就要建立楼市调控的长效机制，就要依靠深化体制改革，完善相关政策。例如促进金融、信贷政策的完善、城市化进程的合理推进和城市功能的合理配置、实现公共服务的均等化，促进土地出让制度、户籍制度以及财税体制的改革。

10月29日 经济参考报：“小产权房”暂无新政 三中全会或迎来破题契机

　　日前，国务院发展研究中心公布的其为十八届三中全会提交的“383”改革方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。此方案再度引来市场关注。

　　接受《经济参考报》记者采访的住建部官员表示，在三中全会之前有关小产权房政策走向并不确定，因此难下定论。接近国土部的相关人士也表示，关于小产权房的相关口径并未发生变化。实际上，国土部曾多次表示小产权房不合法。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点，“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”

　　中国土地勘测规划院土地工程师邹晓云建议，以一种利益诱导机制，追缴土地增值税等方式，让这部分小产权房以市场化的途径进行流转。或可以通过另外的方式纳入当地保障房程序。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生也指出，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，其根本属性并不是大产权房，而是类似于经济适用房和公租房的保障房，从而扩大城镇住房供给来源。另外，把小产权房与保障性住房建设有机结合起来，将部分存量小产权房转化为保障性住房。

随着昨日万科三季报的出炉，房地产“招保万金”四大标杆房企的三季报均已公布，其中万科的销售金额增速最为迅猛，达到33.4%，这也使得其已完成全年销售目标的80.3%；相比之下，保利、金地、招商则各有各的“烦恼”，龙头房企业绩分化已经开始。

　　万科的三季报显示，今年前三季度实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%。实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比分别增长21%和33.4%，完成全年销售目标的80.3%。

　　与万科近乎完美的业绩报告相比，保利的销售增速却仅为17.24%，垫底四大标杆房企。金地的“烦恼”则来自营收高增长的同时，净利却大幅下滑，前者增速达到54.18%，后者下滑幅度达到22.2%，且其经营活动产生的现金流量净额为-48.02亿元；而招商三季度的利润也出现下滑，同比降11.98%。

　　业内分析，除万科外，其余三家标杆房企的烦恼其实代表业内普遍现象，就北京市场而言，“京七条”出台后大量增加供给，将延后购房预期。四季度北京商品房成交量或出现环比下降，房企在四季度的销售目标或将遇到挑战。从全国市场来看，目前预期也与之相似。评级机构穆迪称，前三季度房地产合同销售额同比增幅低于上半年水平，显示市场上的压抑需求已逐渐消化，预计四季度的销售额将会趋于平稳。

按照此前公布的政策，两类家庭可优先购买“自住房”：本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁；经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

　　那么，这两类人群是否还有“谁先谁后”的区别？北京市房地产业协会秘书长陈志认为，如果要对这两类人群进行严格细分的话，经济适用住房、限价商品住房的轮候家庭可以优先，“因为他们是属于需要被保障的”。陈志还认为，对于年龄25岁以上的单身无房户群体，马上面临着婚姻需要购买婚房，因此也应考虑给一个优先顺序。

　　对于公众关心的“自住型商品房”的选址问题，根据陈志的初步统计，自住型改善型住房的地块大概66%在五环和六环之间，例如海淀、朝阳、丰台地块，这类房屋的套型面积将控制在90平方米以下，总价200万元以下，价格在每平方米2.2万元左右。

　　另外34%的地块在六环以外，例如门头沟、平谷、通州、大兴、密云等区域。

　　“自住房”何时能够面市？陈志表示，通常一个住宅项目经过土地出让之后，要进行报建、规划设计、开工建设等程序，到最后符合销售条件面市，至少要半年以上，宽裕一些要八个月到十个月。以第一宗出让的“自住商品房”地块朝阳豆各庄项目为例，最快也要等到明年下半年才可以开始销售。

10月31日，万科发布公告称，公司拟通过旗下子公司作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行。值得注意的是，就在此前一周，越秀地产母公司越秀集团正式对外宣称，越秀集团将以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，成为后者最大股东。

　　绿地集团8月底绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

　　此外，新华联参与长沙市民营银行，国购集团、新安金融、新华集团、华泰集团、恒泰集团、信地集团、金牛集团等七家民营企业共同发起组建合肥银行中5家涉及房地产，房企频繁试水银行业迹象明显。

　　房企进入金融业已是不争的事实，但地产与金融互相渗透过深，可能会改变整个金融业和房地产业的运行特征，既为双方带来种种便利和巨大利益，也可能由此生发出更加复杂的新风险。

　　对此，易居(中国)克而瑞信息集团研究中心研究经理朱一鸣指出，房地产业和银行业联姻一旦一方遭受危机，另一方可能也会被“连坐”，从而形成一股强大的冲击波。不可否认，金融业从来就是风险相对较大的产业，特别是当前闹钱荒的背景下，银行资产配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，同时也可能会对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦发生紊乱，也势必会影响金融安全。这二者捆绑在一起，其风险将会成倍放大。