作者：陈文雅

【地产中国网·独家报道】十八届三中全会会召开在即，土地制度改革成为各方人士关注的重中之重。日前，地产中国网独家专访中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云、华远地产董事长任志强、阳光100集团常务副总裁范小冲，就土地行政调控的话题表达了他们的观点。

邹晓云：为何调控非行政手段不可？

记者：一方面是新一届政府已经认识到行政调控的局限性，并已在抓紧研究和制定市场化长效调控机制，另一方面，为何土地调控仍然少不了行政化手段？

邹晓云：个人认为，在目前的制度环境不变的情况下，行政化手段已经成为唯一行之有效的做法。目前中国的房地产和土地市场，只用增加土地供应等市场手段已经几乎无法达到调控的目的，因为整个市场并不是开放市场，无论从什么方面看，供应和需求严重不对称。房地产市场存在的问题非常严重，已经不能由市场自身解决。

或者说，现在的房地产市场本身就是一个完全依靠行政措施和政策构建的市场，要解决其中的问题只能是行政手段。从土地供应到最终形成商品房供应的过程中，中间有许多环节，设置了不同的门槛，这些都严重阻碍了有效供应的形成，即使土地供应增加一倍也不可能很好地解决这一问题，因为土地供应不能有效转变为自发的房屋供给，也就是可以自由选购的房屋。例如房地产开发环节中，从拿土地到房屋出售，多头分管及开发许可制度就形成了高门槛，加剧了房企对土地及房屋的集中和垄断，从而使土地环节增加的供应量无法快速传导到房地产终端消费产品的供应环节。

记者：这种妨碍供需平衡形成的阻力具体是哪些环节的门槛所造成的，除了开发环节还有哪几个环节存在您所说的门槛？

邹晓云：可以简单分析一下，在土地供应环节，几乎所有的土地都由政府一个口统一出让，出让多少，出让哪些土地，在什么时间出让，采取什么样出让方式，出让多大规模，都有政府确定。尽管政府可能会根据市场的需求合理确定这些，但我不相信政府做得好，至少政府的人手有限，能力有限。或者说，这些事情根本就不应该由政府去做。如果土地供应这第一个关键点没有做好，一定会严重影响后面的情况。

在拿地方面，我们有开发许可证，有开发业绩评级，如果是竞标还有各种各样的要求，这些东西最终导致只能少数企业能够真正地拿地，这就为土地集中在少数人手上，或者说未来房屋集中在少数人手上奠定了基础。如果土地或者开发好的房屋集中在少数开发商手里，想象一下，那就一定会有垄断。有了垄断，还能没有高房价？

在房屋销售方面，有预售许可，有销售资质等。有房就可以卖，只要不是买卖楼花就可以，买卖楼花可以通过事后监管，可以后置，为什么一定需要有预售许可？如果不办理预售登记就卖不了房，这一定会降低市场效率。关于销售资质，有了销售资质，买房只能找代理了，大多数销售代理并不仅仅拿固定的代理费，会直接参与到销售收入的分配之中，一定会让成为房屋销售的最后一道垄断关口。

还有很多隐形的垄断环节，比如让开发商进行小区规划、成片大规模出让土地、预售金等等。

记者：如何改变目前的现状？土地供应环节的市场化调控显效是否需要仰赖土地出让制度变革？

邹晓云：个人认为政府统一收储出让、价高者得这种供给制度应该进行改造。比如未来集体建设用地和企业用地是不是可以直接进入市场，或者是政府提供统一的交易平台，而不是代替进行交易？也就是可以发展多个供应主体，政府只做监管，不直接参与市场交易，是否采用竞价机制有卖地说了算而不是政府说了算？竞价的初衷是公开透明，但实际上解决公开并不一定非要通过竞价机制进行，重要的是监管信息的公开。

记者：您所说市民对房产税有误解是何意？

邹晓云：目前房产税制度的建设思路有一定偏差，都在朝财产税方向走。从财产税角度去征收房地产税，肯定会引起民意不满，因为政府在没有理由的情况下不应该再向民众随意收取税负。大多数人都认为，财产是不可剥夺的，不可以随便向财产征税？

个人认为，应该从占用公共资源的角度去征税，重点针对占用多套房，特别是应该针对于空置房产、闲置土地等，因为这些房地产的产权人实际上是过度占用了公共资源，应该付出一定代价，这没有什么可以说的。因为你占用多了，别人就没了，所以政府向你征税理所当然。资源占用税解决的是公平问题，其征收原则是，占用越多，税率越高，具有很强的调控作用。而财产税正好相反，解决的是政府财政收入问题，其征收原则是，需要多少征收多少，财产越多税率越低，不需要则不征收，所以调控能力很差。

一部分民众反对财产税，原因是政府没有向民众解释清楚。资源占用税并不会增加房地产持有人的负担，如果你不愿意纳税，你可以先将房地产卖掉。而且，资源占用税在房地产市场平稳之后，可以马上停止。以资源占有税的内涵征收房地产税，是解决公平问题，绝不是说你有财产，你就应该被征税。

最为重要的一点是，如果开发商持有房屋，也应该向他们征收房地产税，不仅仅是向最终持有者征收，这样不仅更加公平，也有利于防止开发商囤房。

记者：对于土地供应规模过大，您有什么看法？

现在房地产开发规模过大确实是一个问题，这也是另一种垄断，也会影响房地产供应的效率。

首先一个大的区域内如果只有一个开发商的话，开发商一定会有超大的话语权，包括定价权。房地产是区域性产品，具有不可替代性，如果你需要某一区域的房子，基本上你不可能在别的地方去购买。即使你在别的地方购买了，可能你付出的其他成本，比如交通成本会大大增加，最后与在这一地区购买可能是一样的，但是带来的是极大的不方便。所以，开发商往往会利用这一点来垄断并提高房价，因为你不得不买。

还有一点是，开发商可以把地囤着慢慢滚动开发，等待市场的增值，特别是现在土地资源紧缺并且市场看好的情况下。

另外，一个小区的规划也是开发商做的，开发商会利用规划的权利进行有利于垄断的安排。比如他们可以在一部分住户进驻之后单方面增加开发密度、提高容积率等，实际上这其中已经降低了原有房屋的价值。

个人认为，目前这种大规模的小区式开发模式应该有所改变，转为以街区为单元开发建设的模式。就是由政府来做规划，把土地按照街区划分成一小块一小块的，并一块一块地卖，并规定同一个开发商拿的地不能超过一定数量或比例，以妨所有相邻地块全部由一个开发商拿走。这样还有个好处，一些合作建房者就可能干起来，一些小开发商也能参与进来，垄断自然会减少。

此外，居住小区或者街区的配套设施应该由政府自己来建，这本身就是政府的职责所在。现在都是由开发商代建，开发商一定会以此索要话语权。而且，表面上政府把地价做低了，实际上呈现出来的是假的低地价，开发商的真实成本最终都会转移到房价上，并没有达到降低房价的目的，相反是提高了房价。