泛豪宅化的担忧

曹旭特说，韩国政府在户型面积方面的限制，还导致了供给的结构失衡。施行20多年的小户型建设政策，最大限度地扩大了韩国的整体住房供给，但也使得85平米以上的住宅比例持续过低，在收入快速增长和改善需求激增的背景下，这一政策间接导致面积越大，均价越高。在首尔地区，较为少见的100平米以上户型成了白领追逐的对象，进而推升了房价。

这也是目前北京房地产业内人士的担忧所在。

亚豪机构市场总监郭毅分析称，北京明年推出的5万套自住型商品房，占到普通商品房市场的50%。而在50%的住宅用地计划供应量，有25%是保障房用地，也就是说，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判断，未来普通商品房市场竞争将更加激烈，地价也会更高，倒逼商品房价格继续上涨。

记者采访的多家房企表示，自住型商品房大量推出后，刚需商品房将逐渐向中高端转移。

在东亚新华地产北京第一个高端产品——东亚华欣湾售楼处及园林示范区开放仪式上，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏称，他们以后可能会考虑减少刚需产品开发，逐渐向中高端转移，以避免与自住型商品房市场“硬碰硬”。公司也会考虑去竞争自住型商品房用地。

贾玉鹏认为，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然减少，但开发商手里有钱，这就会加剧土地价格上涨，带动房价上涨。

金地集团华北区副总经理遇绣峰在接受记者采访时也认为，未来商品房市场将逐渐中高端化。鉴于政府大量供应自住型商品房，未来中高端限价可能会逐步放开，而换之用房产税来调控。

RET睿意德高级董事王玉珂认为，“自住商品房”相当于利用行政手段控制房价。短期来讲，增加了市场供应，对购房者尤其是夹心层提供了新的选择，对稳定房价起到积极作用。但长远来讲，“自住商品房”是通过压缩房地产企业利润空间实现的，其他项目将成为保证企业利润的重要阵地。换言之，自住商品房有可能成为推高其他项目的价格的“祸首”。

21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，总体来看，自住型商品房将扮演摊薄房价的角色，而不是真正降低房价的作用。如果大量用地被指定用于自住型商品房建设，其他市场化定价的商品房由于需求并未减少，价格必然越来越高。

任启鑫分析，在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化，在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。

郭毅判断称，今后北京商品房市场很可能泛豪宅化。她甚至进一步判断称，二手房房价未来也是上涨趋势。“明年5万套自住型商品房，5年后才能上市，再加上之后每年估计也会有一定量的自住型商品房供应，意味着未来几年，北京二手房源的上市量会减少，供需矛盾会在2-3年后凸显。”（来源：21世纪经济报道）