专家看法

商业物业供应量过大

据《2013广州商贸业蓝皮书》分析，2010年-2012年，广州新增零售商业面积合计共超过200万平方米，而在未来3-5年，新增零售面积将逾400万平方米。按此推算，广州市零售面积年均增长约70万平方米。但是，按2000-2010年广东省城镇人口年均增速4%计算，广州市每年仅有40万-50万新增城镇人口。根据行业分析数据，一线城市的人均零售面积为1-1.2平方米。可见，广州商业供应的增速已明显高于城市人口发展速度，这将直接导致商业地产生态链的严重失衡，预计短期内广州商业地产市场将进入调整期和消化期。

这个分析从一方面说明了广州目前很多商圈面临的问题，天河北等商圈的“衰落”也许就印证了这个道理。

“天河北商圈衰落是自然的，你看现在很多公司的总部搬到珠江新城去了，这里的高端消费人群就少了。”身处其中的程小姐如此感叹。

“天河北商圈的消费确实在下滑。”广东流通业商会执行会长黄文杰表示，天河北的零售业，包括时代广场、中天购物广场，十几年来本就不算非常红火，随着天河路商圈的兴起，特别是太古汇的开业对天河北的高端消费又形成了直接的分流。当然，广州的其他一些非主流商圈如状元坊、中华广场等都面临商业地产供应量大增带来的分流问题。而有专家更指出，如花城汇、时尚天河等地下商业物业更是因广州的地下商业面积近两年的井喷，陷入了招商难或招来了商家依然经营不见起色的困局。

转型期难抗电商冲击

广州传统商业带来另一重大打击的是消费模式的改变。

“我现在很兴奋，就等着‘双十一’到来大采购一番。现在就是百货再怎么打折，我也只是去看看，试一试衣服鞋子的型号。”消费者李小姐告诉记者，这两年已经完全改变了消费方式，不会到线下购买穿戴类等商品，而她每年花在网购的钱已经超过五万多元。李小姐的想法代表了很多消费者的心声。

有商业专家指出，2012年至今，广州零售消费呈疲软态势，新建商业物业的空置率上升，招商难度加大，开业时间推迟，市场培育期延长;与此同时，面对电商的冲击，广州的商业经营创新不足，同质化现象严重，品牌重叠率高企，可能对成熟的商业项目造成分流的现象。

因此，广州无论是新商圈还是旧商圈内的商场都更需摸索创新和特色的经营模式。“不改变对于传统商业来说，很可能就是死路一条。而现在，最先倒下的就是一些非主流核心商圈的商家或者实力不足的商场。”黄文杰指出，目前，非主流核心商圈(包括都市型或区域型)，以及经营不甚理想的百货公司，都在往奥特莱斯业态方向转型求突围。比如五号停机坪的天河城百货正在转型奥特莱斯、北京路的摩登奥特莱斯，销售额比转型前增长了几倍。“希望天河北的友谊转为奥特莱斯也能为消费者带来眼前一亮的新感受。”同时，增大体验比例，与线上商品实现错位、提升服务等措施都是目前传统零售业必须尽快改进的。（来源：羊城晚报）