【地产中国网·操盘手访谈】在一个阳光明媚的下午，地产中国网记者走访了东方玉都位于北京的会所。会所内，古木香沉，“玉”味扑面而来。初来时，东方玉都项目总裁赵海先生正在办公室会见台湾来的客人。会面之后，地产中国网就东方玉都的定位及招商等问题与赵海做了深刻的交流。赵海认为，商业地产要以策划为王，先要论证市场，把市场做透；其次把商业的规模、定位及未来的业态做出一个科学的策划，这个科学就是符合需求。然后是设计、招商、运营、管理，是一个链式的。

烂尾工程变身翡翠城

地产中国网：东方玉都这个项目好像以前并没有怎么听说过，您能否详细介绍一下这个项目的基本情况？

赵海：目前，我们的项目刚开始亮相，还没招商。在10月15号，商墅部分即将开始动工，产权为40年，是一个纯商业项目。之前，我们到过很多翡翠商的家里考察过，他们从事生产的模式基本上是：一个150平米的大房子里，客厅摆放着几台小机器，工人在前面雕刻；另一个房间里存放原料，再一个房间里存放半成品、模板之类的东西，而卧室则摆满了包装盒及成品。所以我们的商墅也是按照这种方式来做的，在此基础上还加了一个店面。其中，一层可以开店，二、三层可以加工、设计。

东方玉都是我们收购的一个烂尾工程。目前已建成3万平方米，未来将会有10万平方米，真正建成大概需要1到2年的时间。建成后，它将在北京与天津之间建立一个国际的、高端的、以物流产业为中心的商都。

对于东方玉都的规划，我们认为东方玉应该不只是做一个翡翠城，而是依托翡翠拉起整个珠宝产业链，第二个还包括高端的家具和家居生活用品，以批发为主；第三个，就是裘皮市场。然后还有工艺和艺术品市场。例如雕塑、刺绣和水晶器皿等。

其中，东方玉都主打翡翠，而商墅则比较灵活，可以是和田玉一条街、碧玺一条街等。

地产中国网：与其他区域相比，天津宝坻的哪项区域价值吸引您落户在此？

赵海：之所以会选址宝坻，是因为我们在这里收购了一个烂尾项目。实际上，宝坻是可以选址的，但不是唯一的选址。围绕北京60平方公里的半径范围内，都是可以选址的。关键是我们要把它做起来，而宝坻政府对我们的项目也比较支持。

在我们看来，只要能很好地把项目运作起来，就有不可能实现开发商本身、宝坻政府、商家和以北京为主的消费群体的多赢局面。

地产中国网：东方玉都是只面向珠宝商销售，还是一般消费者都可以来购买？

赵海：东方玉都不是纯粹的房地产项目，是定向销售。理想的话，商墅百分之百都会卖给翡翠商，它是一个真正的翡翠珠宝产业园区的形式，不是住宅。

首先，我们要确立它的经营属性，而当它运营起来后，所形成的商业氛围和消费人流也是不适合居住的，因为它本身是开发的，不是封闭的，也没有会所。

地产中国网：对于外地人来说，项目有什么价格优势或者其他优势可以吸引他们搬到这里？

赵海：首先，具体的价位还没定下来。翡翠商的身价一般都比较高，大一点上百亿，几十亿、几亿的就比较多。他们的生活并不奢侈，更多是用来买翡翠、流转。他们有资金，但重要的是你要给他打造好。

其次，东方玉都吸引他们搬过来的优势就是市场，毕竟全国最大的市场在北京，而能够造就市场的就是价格优势。

地产中国网：既然每家商户都已在商墅里拥有了自己的店面，那么他们还会进驻到东方玉都这个大型购物中心里边吗？

赵海：有可能进，也有可能不进。虽然商家拥有了自己的尚墅，但他也有可能在东方玉都里再开一个店，其销售出击面会更多。有的一家品牌还可能会在玉都里开三家店。就像新光天地，你可以看见有两个景泰丰、两个星巴克。

地产中国网：人流可以说是商业地产的命脉所在，东方玉都在聚集人流上有什么“妙招”？

赵海：从客源趋向上来看，我们目前是这样定位的：第一批是北京、天津、外地的珠宝批发商，从这个意义上来看，它是一个具有批发性质的大市场；第二批是节假日到郊区去旅游度假的人群，项目后期会有休闲度假的功能，最基本的购物、淘宝可以满足；而旅游也将成为项目的一个重头功能；第三个群体就是外地旅游团。

商业地产做透市场

地产中国网：今年以来，有不少房地产公司都开始涉足商业地产，您对商业地产未来的走势如何看？

赵海：商业地产必须要做，因为城市在发展。城镇化的实质是农业人口从农村转移到城市，成为主体。对应的是70%-80%的人口在城市从事服务业，而制造业只能占到20%，农业占到9%。中国现在的结构，服务业刚占到42%多一点，制造业还占一个大的主体，农业虽然占的很少但人口很多。因此，未来20-30年要解决7亿左右的农业人口进城的问题，所以一定要城镇化。

但城镇化不是单一都建住宅，还需要配套。第一个就是商业地产要做适度的配套，除此之外还有公共配套，例如医院。第二个就是像北京、上海这样的大城市，要对现有的商业地产升级，差的要淘汰，好的还需更上一层楼。所以，城镇化为商业地产提供了一个良好的契机。

地产中国网：商业地产发展很快，但问题也不少。在做商业地产时候，您认为应该注重什么？

赵海：商业地产关键是要抓住市场和他客户群体的真正需求。例如香港的连卡佛，在香港是龙头，在中国全军覆没，主要是因为水土不服。因为中高端的商业是一个项目一做，还不是一定项目一做，在一个城市里都不应该是复制的，比如西单的大悦城成功了，东部的大悦城就不成功。

地产中国网：资金可以说是商业地产里重要的一环，对此，您是否有过担心？

赵海：资金在商业地产里是很重要的一环，但是如果你能真正地把握好市场，做好策划，把项目的方案、后续的工作包括招商做出一个好的计划来，基本上不需要资金，把地拿到就可以了，这就形成强势地产了。

当你把它做成强势地产的时候，就是银行追着你跑了，他要给你钱。所以我们的东方玉都是一平方米都不卖的，你可以去买对面的商墅。

地产中国网：对于商业地产是否存在泡沫这个话题，一直以来都是争议不断。对此，您有什么看法？

赵海：胡搭乱建，烂尾的就是泡沫。商业地产重在策划、策划为王。我觉得要给大家一个箴言的话就是，先要论证市场，把市场做透，第二个把商业的规模、定位及未来的业态做出一个科学的策划，这个科学就是符合需求。然后是设计、招商、运营、管理，是一个链式的。在这场新机遇里，我认为真正好的地产公司可以迎头上去。

地产中国网：现在，商业地产的龙头老大万达已开始向文化产业进军，东方玉都这个项目是否也会涉及文化？

赵海：翡翠本身就带有文化，而我们也不去刻意的营造文化。我认为，这个项目的文化应该是自然形成的，而且不是一种地域文化，是国际文化。比如我们集中了全国最优秀的雕刻大师，它的作品都在这里；我们最有实力的珠宝商，它是作为一个珠宝的品牌，它一定代表着这些文化。