张大伟进一步指出,如果这一政策真能保障7万套的供应,那锁定市场的需求便达到15万套,很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的市场重新洗牌,恐慌性购房很可能消失,反而商品房项目会出现加快开盘,避免与这类型房源直接竞争客户。

“北京每年的消化量大概是10万套,一下子放出来5万套,这个量很恐怖。”一位北京房企负责人告诉记者,这一政策最大的冲击力还是来自于供应,“但我更关注项目此后的销售渠道”。

该房企负责人同样表示,这一政策短期内会影响部分开发商的推货节奏,加速小户型的去化,持有大户型。拿地不会有太多的变化,但产品定位一定会更加谨慎。

该负责人进一步指出,对于一般商品房来说,从拿地到销售一般都需要起码10个月,全盘销售周期平均也要3年以上,这是为了加快销售节奏,获得更高议价利润。但这种项目不会、也不可能出现捂盘,因为需求较多,不存在销售问题。价格也已经确定,不需要等待入市时机。虽然利润率较低,但周转期非常快。

一线城市或推广?

按照新规定,新自住型住房保障房资格的优先,按最宽松的限价房收入限制:家庭资产76万元内,且4人以上年收入低于11万元。

“如果买一套总价200万元的自住型住房,首付起码要60万元,贷款140万的话,月供9000元。也就是说,如果有轮候资格去买自住型住房的都有虚假提供保障房申请资料的嫌疑?”张大伟对此提出了疑问。

他同时指出,如果供应量不大,可能和保障房一样,很少人能够买到,“如果没有普通人可以申请到的房源,这一政策对市场的影响也就会减弱。”

但在其看来,这一政策标志着楼市调控的新思路,从以前的政府做保障房,以外归市场,变成了政府做保障房保障低端人群居住,自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口,高端部分市场化运作的模式。

“对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下,稳定房价预期增加供应的最快的办法。”张大伟预计,北京作为新试点很快推广全国的可能性非常大。

对此,我爱我家副总裁胡景辉表示,“自住型商品房”看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题,但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看,解决一个夹心层,依然会有新的夹心层出现。

“要想缓解北京楼市价格上涨的问题,更应该认真贯彻‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’的政策,政府重点在于加大保障房的建设力度,保证中小户型项目的比重,放开高端市场的开发,减少或避免通过行政手段干预市场价格,更不能让‘自住型商品房’演变成部分人投机楼市的契机。”胡景辉如是说。