于是,“自住型商品住房”成为北京楼市又一特有产物,虽然在它身上能看见些许经济适用房的影子,但对房企来说,自住型商品住房的出让方式、销售模式并不清晰。
“我对这个政策之下的土地流通和房源销售很关注,如果销售没问题,可以考虑拿地,但估计不好拿。”一家全国性房企的北京区域总经理对记者说道。
“北京每年的土地供应是有限的,自住型商品住房用地大量增加会压缩商品住宅用地的供应,从而一定程度上会推高地价。”上述营销总监表示。
上述房企总经理认为,这并不影响房企拿地的积极性,“现在很多企业的确没地可拿,如果想继续在北京生存下去,再多的限制条件也不会改变他们拿地的决心”。
市场分化或加剧
“这样造成的结果便是能拿到地的企业更强,中小房企更不好拿地。”上述营销总监无奈地说,其所在的房企此前也参与了北京多块限价房地块的竞拍,但最终都是空手而归。这将成为一种恶性循环,“将加速市场分化”。
“一般我们拿地的利润率要在30%左右,但央企或国企可能只需要保持在5%~10%,相差的这20%利润空间,对应到楼面地价上便相差甚远。”上述营销总监说,在其看来,这种用地未来供应的市场更可能是国企或央企这种对利润空间要求不太高的房企,以及一些对成本控制比较好,有一定开发实力的企业。
值得注意的是,《意见》中还提到,自住型商品住房的价格要比周边同品质商品房低30%左右;套型以90平方米以下为主,购买此类住房后5年内不得上市,5年后上市收益的30%上交财政。
“北京推出的这一新事物其实是照顾中低收入人群,收入高于保障房的夹心层。5年内不允许出售,出售缴纳30%的收益,基本合理。”张大伟为记者算了一笔账,如果现在有一套同区位的自住型住房和商品房,户型面积一样,总价分别为200万元与260万元,在5年后如果售价都是400万元,那么自住型住宅就要缴纳差价200万元的30%作为收益补偿。
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