2013博鳌·21世纪房地产论坛（上海）高峰会于2013年10月20日在上海隆重举行。住建部政策研究中心主任秦虹女士在峰会上做了题目为“房地产市场与投资趋势判断”的主题演讲，以下为文字实录。

住建部政策研究中心主任秦虹

秦虹：下午好，很高兴我们有这个机会在这里一起交流一下有关问题，我今天发言的题目是“房地产市场与投资趋势判断”。主要包括两个方面的内容，第一，如何判断和看待当前的房地产市场，我们怎么看怎么分析这个市场。第二，在现在这样一个市场情况以及我们的政策的情况下，如何判断未来房地产的投资趋势。我们就这些问题最近也做了一些了研究，做了一些课题，我想把我们的研究心得和体会和各位做一些交流。

首先怎么看当前的房地产市场，我们主要有三个基本的结论。第一，目前市场刚性需求仍强，与人口结构有关系。我们今年8月份甚至到9月份，全国商品房销售面积的增长速度是23%，销售额的增长速度是34%，无论是23%还是34%这个数字应该说都是一个不低的成交，为什么在房地产调控政策持续的情况下房地产市场成交量的增长还会有这么大的增幅呢？到底需求在哪里。

据我们对市场的一些研究，我们认为现在市场上的新增刚性需求就是初次置业的刚性需求和改善性需求还是很强烈的。现在房地产市场的上涨和过去的几轮房地产市场的上涨还是有很大地不同的，最大的不同是前面几轮房地产上涨背后投机性需求还是起了非常强劲的作用，这轮房地产市场成交的上涨主要还是自住性需求为主。

这个图是世联地产它的客户资料分析图，我借用这个来证明我的观点，世联地产在全国范围内代理销售了57万套住房，其中买房子明确不会住的是会投资的占到14.4%，而同一个同期的口径在国八条实施执勤的2010年占到46.7%，2007年曾经达到51.6%，也就是说市场说的需求主体，不能说百分百都是自住，但是80%以上买房子就是为住的。

它的客户资料分析图和我们平时与开发企业的接触、调研、了解和我们各个城市的房屋交易中心的客户的资料分析还是比较吻合的。这样就面临一个问题，我们会有这么多自住性需求吗？和目前的人口结构有很大的关系。这个图是第六次人口普查数据，2010年的时候你可以看到在人口结构里面最后一个比较长的是20—24岁的年轻人，他们目前1个亿的人口，占比相对还是比较大的。

2010年在20—24岁，到了今天基本上是23—27岁左右，他们的父母正是上个世纪60年代初出生高峰的那一代人，他们现在的子女正好是处于25岁上下，他在人口的总量里面是占据比较大的比例，另外它的人口总绝对数也是比较高的。也就是说由于我们的人口结构所导致目前我们的刚性需求还就是比较强盛的，而我们可能面临的是最后一次机会我们刚性需求比较强的几年，由于我们独生子女政策，后面很难出现2010年20—24岁年轻人占比的这样大的规模，这几年正是面临人口年龄、婚房需求特别旺盛的时期。

这样一个人口结构在世联地产它的客户资料分析图的年龄结构里面也得到了充分地体现，大家看世联地产18—30岁之间的年轻人买房比重在这几年增长最快，2007年的时候18—30岁之间的年轻人在客户里面占的比重是15%左右，而现在18—30岁之间的年轻人在客户资料里面占的比重达到了46%，从10%多增长到40%多，增长速度是最快的。

也就是说我们要认清当前的市场，这轮房地产市场的上涨主要是自住性需求，我们的刚性需求比较强和我们的人口结构有很大的关系，这个不会是持续永远下去的，但是这几年正好我们碰到了这样一个人口结构的刚性需求比较旺盛的时期。这是第一个结论。

第二个结论，市场分化格局已经显现和人口流动有关。也就是说我们中国现在一方面面临着城镇化城市人口的增长，农民进城，但是对大城市房地产市场的影响农民进城对市场的影响是有限的，而中小城市人口向大城市流动人口的迁移对大城市房地产市场影响是特别明显的。而我们现在正面临着中小城市人口向大城市流动发展的格局，第六次人口普查数据，中国的千亿人口，接近50%的人2010年定居在前35个大城市，其中40%进了一线城市北上广深，所以我们说现在我们看到的北京、广州、上海的市场绝不代表全国，我们全国的市场已经出现了一个分化的格局，造成这个分化格局的背后是人口流动，向省会以上的大城市流动的重要的推手。

所以表现在我们房地产市场上，你可以看到今年，这是8月份70个大中城市的商品房价格的指数，我们看到的情况是四根线城市房价上涨在全国排前四位，北京已经是全国最严厉的房地产调控政策了，它什么政策都出了，外地人限购，需要5年纳税才有资格买房子，比如在北京，有北京户口的单身只能买一套房，今年还出台了二手房要交20%所得税，但是北京今年房地产上涨依然全国第一，涨幅是最高的，我认为和人口的增长有很大的关系。

大家都说逃离北上广，但是北京市统计局公布的，每年新增就业人数来看，根本没有任何明显地降低，从普通小学的招生人数来看，2011年比2006年增长了81%，上海接近了增长60%，很多的省市是小增长，不到5%甚至负增长，从另外一个侧面反映出来了，像北京、上海这样的一线城市第一，人口集聚规模大，每年新增的常住人口，居住6个月以上的人在50—60万人，其中年轻人占比达到了60%以上，北京现在每年新增的接近60万人里面，20—39岁的人口占到了62.8%。

人口特别是年轻人向大城市集中带来了很大的需求，当然年轻人买房的能力是非常弱的，但是中国买房的特点是几代人帮着年轻人买房子，所以房价收入比是不可计算的，因为三代人的收入一起衡量是很难计算的。

所以实际上现在房地产市场已经出现了分化的格局，北京市场绝不代表全国，和我们背后的人口的流动不均衡有很大的关系，在这样一个情况下，我认为政府这一轮的抑制投资和投机性需求的调控方向是很难改变的，甚至力度也很难放松。因为它面临市场的现实情况就是这样。北京在这样一个严厉的调控政策下，房价上涨还是达到了全国第一，这还是统计数据，如果放开了限购、限价，会是什么样的格局呢？

我觉得是w难以想象的。所以我认为我们的调控政策目前来看已经出台的已经执行的调控政策，比如说我们限购是针对49个城市的限购，这种抑制投资和投机主要是针对大城市的，目前方向很难改变，力度也很难放，这是第二点我们的基本结论。

第三，当前市场受货币的影响比较明显，这与房地产的资产属性有很大的关系，也就是说我们从2010年1月26日出国八条，随后整个房地产市场处于下行的阶段，这个图去年9月，红色的点是房价上涨的城市，持平的城市是黄色的，绿色的是处于下跌的，看今年的8月份，这个黄色和绿色大幅下跌，红色普遍上涨。我们的调控政策没有改变，今年甚至出了国五条，提出了加强调控，为什么房地产市场出现了变化呢？

这是70个大中城市房价同比变化图，北京、上海、深圳、广州四根线城市和全国70个城市的平均线，到现在四根线城市的涨幅远远高于70个城市平均的涨幅，为什么出现这样的变化？就是和货币政策的调整有很大的关系。这一轮房地产上涨主要是去年下半年到今年，11年开始没有变，但是我们的总的货币政策是从去年的下半年开始，第二季度末开始实施稳中偏松的货币政策，直接对房地产市场产生了正面的推动作用。

所以我们这些年来所感受到中国的房地产市场一个结论，货币宽市场窄，货币紧市场缩，这个图是两条曲线，我经常在很多场合用，我就想说明这样一个观点。房地产很强的资产属性，对货币政策是非常敏感的。这个图里面两条曲线，一个是红色的曲线，每年商品房销售面积的增长，物理量，买多少平方米增长还是下跌，还有一个蓝色的曲线，我们开发企业每年卖多少房子，是增长还是下跌，往年货币M2是完全一致的。

还有一个图是实际利率和房价的变化，呈现完全对应相反的关系。实际利率往上升房价就是往下走，实际利率往下房价就是往上，我们可以清晰地看到房地产市场受货币因素、货币环境的因素是特别大的，为什么？就是因为它具有很大的资产属性，所以我们在看到未来房地产市场变化的时候，我认为就不能够仅仅看下一步房地产的调控政策会怎么走，除了房地产调控政策之外，货币政策的调整对这个市场的涨跌起伏影响会很大。

比如说未来还有一个季度，或者还有两个月，未来的中国房地产市场会是怎么样呢？我们认为今年经济增长仍然能达到7.6%这样一个既定的目标不变的话，它对房地产市场的影响是中性的。如果我们前面判断中国房地产政策调整方向不变，对房地产市场的影响也是中性的，下一步对房地产市场涨跌起伏变化更多的我认为我们的货币政策是收紧还是放宽，对房地产市场的影响比较明显，这是我们值得关注的。

放松还是收紧，最终还是不取决于房地产，而是取决于出口、外汇债款、通货膨胀和美国的政策，但是它调整了反而对房地产影响是特别明显，如何判断当前的房地产市场，我们的研究结果就是三个基本结论。

第一，刚性需求还比较强，与我们当前的人口结构有关系。第二，市场已经出现了分化的格局，与人口流动有关系。第三，受货币的影响比较明显，与房地产的资产属性有很大的关系。在这样一个我们对市场判断的情况下和我刚才认为我们房地产的调控政策不具备方向改变力度放松的前提条件下，未来房地产投资应该如何选择呢？

因为市场已经分化了，我们过去如果说房地产市场像刚才吴总说的那是黄金时期遍地都是机会，单边上涨的格局，今后的房地产市场是个分化的格局，对我们的投资人来说，无论是企业投资还是个人的投资，我觉得最重要的是做好趋势的判断和选择。如果趋势判断正确选择正确，我们只是赚多赚少而已。如果趋势都判断错误的话，未来的市场风险是巨大的。怎么看未来的市场，我们未来中国的房地产市场还有没有机会，机会在哪里。

中国的房地产真的是调头向下，50%、80%的跌幅还是继续上涨的格局呢？我觉得我们要实事求是地分析未来市场的机会在哪里，来看待我们的市场发展。我们的研究体会，可能作为行业来讲，对房地产未来的投资可能有四个方面是需要我们认真考虑的。

第一，城市群，不仅仅看规划。第二，城市规划不仅仅是一二线城市。第三，投资空间仍大但不仅仅再住宅市场。第四，资本为王，但不仅仅是间接融资。我们的投资为什么要关注城市群？我觉得这是非常值得大家注意的。因为中国的城市发展在未来将会告别过去城市发展的模式，新型城镇化是大力发展大城市吗？

不是。中国未来的新型城镇化它的核心是人，人的城镇化，这个我们今天不说，主要是在当地就业的人要享受当地的公共服务，公平的教育，社会的救助，以及医疗养老住房保障等等水平。中国未来的房地产发展要告别过去自己发展自己的城市发展格局，而要把城市群作为城市发展的主体形态。城市群的发展和过去的发展有什么不同呢？就是要走各城市协同发展的道路，这是我们确定下来的未来城市发展的格局。

在这样一个格局下，我们大致可以判断，今后我们的城市再像过去那样摊大饼式地独立地各自发展的格局，新区开发、新城建设，不断往外扩张的发展格局很难持续，我们的土地政策最大的可能就是要改变过去大规模的新城、新区开发建设拿地的格局，过去往外扩张的格局很难持续，北京一环七环环到了河北，以后要大城市带动周边的卫星城市发展的格局。北京过去摊大饼摊到合并，现在要通过发展卫星城市的格局把周边的一些中小城市带动起来，这是它的城市群的发展格局。

所以在这样一个政策的格局下，未来的土地政策我认为只会更紧不会更松，过去的大规模拿地新区开发这种土地政策很难持续，所以卫星城市是未来大城市发展的必由之路。在这样一个政策的框架下，现在很多地方都开始规划城市群，做了很多规划，大大小小的城市群做了几十个，但是我觉得不能仅仅看规划，城市群的发展更重要的要看一定土地范围内城镇的数量和人口密度大的地方，未来的发展空间可能更大，虽然作为城市群的规划，一定范围内城镇的数量非常少的城市，未来的发展空间还是非常有限的。

在这里为了作证我的观点，我想把日本的经验和大家做一个交流。日本在1950年的时候它的全国总人口8400万人，经过了50年的发展，到了2000年，日本总人口从8400万人增长到1.26亿，8400万人三大城市群它的人口占全国人口的比重是36%，到了2000年三大城市群的人口所占的比重达到了51%。

简单地说，全国总人口增长了50%，三大城市群的人口增长了110%，也就是说越是成熟的城市群，城市密度大的城市群，它的经济发展水平越高，产业集聚度也越高，不断产生新的产业的机会也就越多，对人口的增长吸引力就会越大。而我们在一定范围内虽然规划了城市群，但是里面人口的密度非常小，那个地方发展的空间可能是有限的，可能会发展，但是非常缓慢，所以我们认为不仅仅看城市的规划，关键还要看我们城镇的密度决定了最后的城市群的发展，不是所有的城市群的规划都是值得我们投资的，虽然我们的投资要关注城市群。这是第一点。

第二点，我们认为现在城市已经出现了分化的格局，我们刚才和大家说人口向大城市流动，特别是目前的信息化和高速交通的发展，大大增加了中小城市人口向大城市流动的这样一个可能性，但是我们认为中国的房地产市场绝不仅仅在一二线城市，三四线城市我们数量多，其中还有很多有投资机会的，三四线城市数量多到多少呢？

我们说一二线城市不过30多个城市，我们的三四线城市有600多个，这些城市里面还有一些三四线城市是值得我们关注的，哪些呢？第一，就是紧靠大城市周边的中小城市，大城市周边的，受大城市辐射比较明显的中小城市，将来大城市要走城市群发展道路的时候，会对周边的中小城镇有很大的带动辐射作用。

第二，我们一定要注意交通改变中国经济格局，高速交通的发展会对中国经济产生很大的影响。我们未来要走城市群发展的道路，我们的政策怎么推动呢呢？第一，不同的城市通过快速轨道交通的连接实现同城化。虽然我不在这个城市，但是我和好像和生活在这个城市是一样的，它靠打造半小时或一小时的城市圈来实现这个同城化，如果我们在城市群呢能够形成，意味着大城市周边的中小城市的基差地租整体得到了提升，这是一个战略。

第二，国家通过高速铁路网把各个城市群连接起来，当这个规划最终实施的时候，我认为中国600多个城市最终可能就有那么几百个城市变成一张网，凡是有交叉节点的城市未来他们的投资效率会更高，投资的成本会更低，对产业的集聚吸引力会更大，继而对人口的吸引力会更大，所以它有更好的发展前景，交通会改变经济格局。

我们过去在农村经常有一句话，要想富先修路，实际上这句话同样适用于城市，城市的交通位置改变之后，整个改变的是它的基差地租，基差地租的改变，对我们的房地产投资是很值得关注的，也就是说它的整个位置的空间会发生重大的变化，由于我们高速铁路交通的建设会改变城市的基差地租。不仅仅只有一二线城市有机会，还有很多三四线城市是值得我们关注的，他们同样面临着很好的发展机会。

第三，投资空间还是很大，中国的房地产绝没有到了掉头向下的格局，我们中国整个的住宅还没有到一个不缺房的阶段，到了发达国家房子多，家庭少，我们没有到那个阶段，但是不仅仅是住宅市场，我们认为非住宅投资未来也还投存在着空间。第一个图是住宅投资在房地产投资里面占的比例，第二个是办公楼，第三个是商业用房，我们可以看到住宅投资这几年所占的比例在下降，办公楼和商业地产占比在提高，非住宅投资也有很大的机会。

我觉得是值得我们关注的，当然优质的商业地产和旅游地产、养老等等市场未来的需求还是很大的，关键看我们能不能提供，我们有没有这样的能力来提供满足市场需求的产品，商业地产它的投资是否成功，我觉得三大要素对重要。第一，它的位置比住宅还重要，位置最关键。第二，业态水平，你的定位是不是符合现代商业地产的要求。第三，开发企业它的品牌。

最后一点是资本为王，但是不仅仅是间接融资。我们背后原来一些有利的因素都在改变，比如说我们的土地价格很高了，我们现在看不到土地价格下跌的格局。第二，劳动力成本、建筑材料都在上升，市场反而在分化，所以企业的竞争一定会越来越加剧，在这样一个情况下开发企业的核心竞争力有两个。

第一，你的产品，你的产品是不是能够更多地赢得自住人的需求。第二，你的融资能力，你的资本为王，你的融资能力包括了一个是和你的产品好坏有关系，产品好资金的周转速度会快。第二，你能不能更大范围更强力地达到低成本的资金，甚至是你很容易获得资金的支持，所以资本为王。

过去主要来自于间接融资银行(行情专区)贷款，之后不仅仅是间接融资，更多地要考虑一些直接融资，而在房地产市场未来发展前景中我认为随着我们整个机构投资人的逐渐出现以及高净值人群资产配置上的需求，他们对一些高品质的房地产和证券化的房地产的产品都会始终关注，这对房地产企业的直接融资也创造了条件。我想未来房地产市场直接融资的市场前景不可估量，值得我们关注。

以上仅供大家参考，谢谢大家。