但复星为什么仅以7.25亿美元就买入了它?

首先，历史悠久的另一面就是设施老化。据说，周边新楼的租金价格超过该大厦40%左右。

而《纽约时报》当时报道的另一情况，也直接影响了它的市场价格。摩根大通发言人称，此前摩根大通银行租用了大部分建筑面积，但会在出售后通通撤离。

据悉，目前摩根大通大概租用了该楼50-60%的办公面积。一个长期稳定的高质量的大租客撤离，对写字楼价格的影响是巨大的。

要知道，金融危机之后，这么大的优质客户正变得越来越少，而这个地区的竞争却在加剧。

纽约市政府对该地区的改造计划，使周围高档写字楼正在增多，比如新世贸中心一、四号大楼的完工，将导致该地区办公楼供应明显增加。据悉，作为曼哈顿地区最高的建筑物，目前新世贸中心一号楼出租率为55%。还有消息称，在这个楼的附近将有另一个超过100万平米的庞然大物诞生。

所以，供应的增加极有可能导致办公楼租金的进一步贬值，从而令摩根大通被迫低价出手。

复星接手的逻辑

但很多人会问，如果这个楼真的超值，为什么会轮到复星?而不是黑石、高盛这些在美国本地信息更灵敏的机构呢?

作为一个投资型综合类民企，复星的嗅觉与胆魄确实高人一等。

在18日的公告中，复星特意指出摩根大通在短期内还是会租用部分面积。这或许是双方谈判的一个结果，摩根大通承诺了一个租用过渡期。据了解，这个租约可能还有2年。

但复星并不否认，占50%-60%使用面积的摩根大通，作为该大楼最大租户，即将搬离的事实——摩根大通在不久前花6.3亿美元已买入曼哈顿中城区莱克辛顿大街425号(425 Lexington Avenue)的一栋办公楼。

反之，复星将此视为一个机遇。

复星集团副董事长、CEO梁信军对本报透露，这个大楼由于历史较为悠久，内部设施已经比较陈旧，只有原来的租户到期，他们才能进行装修，也才能提价。“现在与中城有40%的租金差了。”

梁信军表示，收购后复星还将追加装修投入，短期内令大楼焕然一新，以提升租金。

同样的，对于规划改造，复星也认为机遇大于挑战。18日披露收购信息之后，复星集团在邮件声明中表示，“世贸中心的重建和富尔顿街交通中心升级将带来新业务，从而能提升该资产的价值。”

今年上半年，梁就宣称，经过多个几千万级别的海外收购项目的成功演练，复星要开始瞄准一亿美金以上的项目了。

而这一次，复星直接把标的提升到了7亿多美金。但是此前，复星很少投资纯资产性的标的，通常是强调产品与中国市场的深度结合。

对此，梁信军表示，复星此次投资与一贯的投资逻辑完全一致，“我们和李嘉诚海外投资逻辑的最大不同是，复星紧扣中国中等收入人群生活方式的改变。未来中国必将形成全球最大的中等收入人群数量。只要与这个有关的产品和服务都是值得发展的。比如，复星最近把亚特兰蒂斯引入到中国海南做一个最大的七星级酒店等，都是这个逻辑”。

显然，复星的真正底牌，仍是其一贯的全球投资理念——中国动力。即便，这次是在纽约。（21世纪经济报道）