京库存缩水引恐慌 专家称明年限价房入市可缓解

来源:新华网 2013-10-16 13:08:00

   近日,关于北京库存已连续多日低于6万套的新闻不断见诸报端,不少业内人士也担忧,未来几个月北京或将无房可卖。由此带来的是,开发商不惜捂盘销售,尽管土地市场在不断加大供应,仍不断上演“日光盘”。京楼市陷入集体恐慌中。
  “你知道比库存下降更可怕的是什么吗?”上海易居房地产研究院研究员严跃进反问新华网记者,“是背后隐藏的集体恐慌,这样会更加加剧‘中国式买房’的出现”。中原地产市场研究部总监张大伟认为,一旦明年年初大量“限房价、竞地价”基础上开发的项目集中入市,对市场供需和价格涨幅都会有转折性的影响。
  集体恐慌情绪助长“透支性购房”
  无论是当前楼盘供应还是成交上来看,刚需和改善性需求居多,由于对楼市上涨预期持相同看法,加之6万套“心理警戒线”的不断刷新,越来越多的置业者恐慌情绪加剧。带来的直接后果便是,原本处于观望状态中的置业人群也不再淡定,加入“抢”房大军中。
  克而瑞数据库数据显示,今年年初,北京商品住宅库存量为972万平方米。而到了10月14日,这一库存量则为740万平方米。这期间,北京库存表现出较为明显的缩水。根据上海易居房地产研究院的数据,北京目前库存去化周期为8.0个月。这意味着在不考虑未来新增供应的情况下,按目前的销售水平,北京在明年上半年就将出现无房可售的尴尬处境。
  不仅如此,与同类城市比较,北京住宅库存也呈现不同的走势。今年年初,上海商品住宅库存量为935万平方米。而到了10月14日,这一库存量则为940万平方米。显然,北京商品住宅库存不足的情况要比上海严峻。
  库存缩水已引起北京市场恐慌情绪的滋长。克而瑞数据表明,10月份以来,受到旅游外出的影响,北京十一黄金周成交量相对三季度的水平,略有下滑。如在10月7日,这一成交约为1万平方米。而到了10月8日起,市场继续呈现上升态势,成交量上升为2.54万平方米。而到了10月14日,成交量为2.61万平方米。
  显然,购房者对于楼市的看涨情绪,正加剧这一波行情的继续抬升。最近准备出手的臧先生告诉新华网记者,“看中了套二手房,在五环内,挨着地铁。”当记者问他是否了解目前北京楼市政策,他坦言必须要有北京户口和纳税等条件。
  “看到市场上楼盘一抢而空,心中自然着急。虽说报纸媒体上也有楼市看跌的情绪,但实在是等不起。”臧先生表示。
  “这种案例,实际上代表了目前北京刚需购房者的一种恐慌心理。冲动的背后,更多的则是无奈。”业内专家分析认为。
  明年限价房的集中推出或将缓解
  上述数据表明,北京库存呈现“在商品房中去化水平最快,且快于上海等同类城市”的特征。严跃进表示,北京库存的萎缩,将进一步凸显供需矛盾。这或许会进一步刺激未来北京的房价上扬。
  严跃进同时对目前包括北京在内的部分城市库存下降表示了担心。他认为,即使供求关系不再恶化,市场恐慌情绪也将带动房价未来的继续上涨。因此,在看涨楼市的同时,包括购房者在内的市场主体,多一份理性才是正确的入市态度。
  事实上,当下造成北京库存持续走低的原因,除了市场持续火热带来的购房者恐慌情绪愈演愈烈进一步助推库存走低外,开发商由于在拿地方面越来越困难,不惜捂盘惜售等造成供应量不足也是原因。
  记者走访天宫院区域楼盘,知情人士表示,“现在天宫院区域大部分楼盘都有拖延开盘的现象,”从今年3月开始,天宫院的各大项目开始以拿不到预售证为由捂盘,直到7、8月份,有几个项目开盘售罄,剩下云立方几个还一直捂着。
  此外,业内人士也同时认为,年内出台的高额的二手房交易所得税政策使京城新房的需求持续高涨,加之,北京市对商品房销售的限价政策,某种程度上也迟滞了许多项目的入市节奏。
  诸多因素造成库存持续走低,但“北京不会出现无房可卖的局面,”分析人士称,随着年内房地产开发脚步的加快,尤其是大量“限房价、竞地价”的土地不断开发入市,未来市场不仅供应会得到有效缓解,价格也会出现重要变化。
  张大伟表示,一旦明年年初大量“限房价、竞地价”基础上开发的项目集中入市,对市场供需和价格涨幅都会有转折性的影响。
  长效调控机制亟待出台
  当前,楼市出现的矛盾越来越多。一方面京土地市场不断加大供应,数据表明10月份已经完成全年推地量。然而,记者在和开发商交谈中,他们仍直呼:“拿不到地,影响企业发展,不是企业不供应,是土地不供应。”
  另一方面,购房者对调控的持续关注,并没有换来预期的效果,反而出现北京市场“一房难求”的局面。房地产调控正面临尴尬的处境。
  张大伟表示,当前行政调控的作用毋庸置疑,但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变,对房地产市场健康走向的信心不足。房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节,要让市场规律发挥更大的作用。因此,市场已经到了必须出台长效机制的时期。
  伟业我爱我家副总裁胡景晖赞同长效机制建立的做法,但认为这并不代表调控力度加码。“对已有政策加强督促落实,避免各地调控政策在执行中的力度被人为削弱(其中包括限购、限贷政策;督促开发企业加快项目建设,加大推盘力度,避免囤地、囤房等行为),”他同时认为,未来对土地、税收、收入分配等制度的改革加快提上日程,一些楼市调控的长效机制将逐步显现。
  “中国最终应供应什么样的住房产品?”严跃进认为,应加大对具备保障性功能的商品房的供应。目前国内的保障房,商品属性很强烈,很多人仍没有机会参与其中。看似保障房,却和普通商品房没有多大区别,购房者依然得靠实力和关系来挤入这个市场。
  因此,在建立长效机制问题上,他建议,不妨多建造一些带有保障属性的商品房。此类产品,将突出保障性、弱化商品性,同时由中央及地方政府来主导。当然,相应部门会受制于土地财政等条件,在这一领域很难做到,但应朝这个方向努力。

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