原标题：碧桂园超恒大疑云：国庆卖了200亿 持续是关键

中国城镇化第一股碧桂园，在股价沉寂许久之后，忽然迎来大涨。

内幕消息提前传出，因认购金额过千亿而有望冲击年度千亿销售额，威胁恒大取而代之闯入全国房企销售前三……各种传言不绝于耳。

所有的市场躁动，源于十一长假尚未结束时，碧桂园员工收到总裁莫斌的一条激励短信，其中提到，彼时公司的认购金额实现超千亿。

相比2012年全年碧桂园实现475亿元的合同销售额，这的确足够令所有质疑者、期待者、旁观者侧目。

多位业内分析人士认为，按照今年为止碧桂园的销售进程而言，千亿销售额并非不可实现，但综合各方面因素考虑，保守估计其至少可以在年末实现800亿元的签约销售额。

从全民营销创新，到开盘周期半年左右，截至2013年第三季度，公告显示碧桂园已完成年初提出的年度销售额620亿元目标，达到了合约销售金额647亿元，同比去年翻番。

如今，关于这位“千亿新星”的疑惑、期待尚未散去，业内对于碧桂园今年的爆发性发展，更多的关注则在于其销售业绩的持续性，以及在广东省外发展模式的可延续性。

消息直指千亿销售认购金

国庆假期之后的第二个交易日，碧桂园在上午的停牌结束之后，股价直线上扬，创下2009年至今的最高股价5.66港元。相比于在10月7日最低点探至5.05港元，市值提升112.59亿港元。

该上升趋势从10月7日开始，持续到10月9日，期间浮动金额达到约0.68港元。

股价大涨的根源，在于此前由媒体曝出的，碧桂园内部员工收到的来自总裁莫斌的一条短信。

根据此前香港信报获取的消息显示，莫斌发出的内容字字令人振奋鼓舞。

其中涉及四项内容：集团认购金额达到1095亿元；兰州项目开盘当天销售50亿元；整个国庆可创造销售200亿元的纪录；马来西亚项目认购达93.8亿元，已成为马来西亚最大地产商。

也正是这则并未事先通过在联交所发布公告的信息，搅动了整个地产市场的波澜。

有业内人士特别指出，在9月30日，碧桂园大股东杨惠妍花费2800万元，增持公司570万股，持股量增至57.99%。如此算来，这个从佛山走出来的家族集团，身价又高了一些。

在市场上关于碧桂园的销售业绩之谜的探讨尚未尘埃落定之时，其于10月8日上午宣布停牌，下午复牌的同时，亦公开了一份与此前“漂亮”的外衣落差略大的“里衬”。

澄清公告解释道，此前公司总裁莫斌提到的千亿认购金额只属初步数据。公告并欣然宣布截至今年第三季度位置，碧桂园共实现合同销售额647亿元人民币。

关于市场对于碧桂园“信批违规”的质疑，其回应称“公司将检讨内部程序，确保所有员工对敏感和机密讯息的保密。”

对于其大股东涉嫌“内幕交易”的质疑，碧桂园表示公司掌门人杨惠妍、杨国强会持续增持公司股份，并没有出售股份的意图。

千亿是浮云，保守800亿

“千亿”数据从何而来？又会否成真？

“从会计准则角度看，你签约了并且交付了，才算确认收入。在此之前所有的定金，或者是双方之间一些可退出的销售合约，都会有一部分是可以取消的。肯定不是真正的销售，但是不好说是不是真正的订单。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲解释道，“另外，有时候老板在内部鼓励员工，通常可能会讲一些比较大、比较虚的数字。”其亦表示了对千亿数据的怀疑。

“千亿的说法现在还没法证实，应该说，这只是市场的一个预期。”华东某港股券商分析师如是认为。

公司中期业绩报告显示，碧桂园在上半年推出5个全新项目，期内获得33.7亿元认购金额。而莫斌此前在中期业绩会上的表态，其于今年8-12月份将有17个新盘推出，并称“有可能还会增多”。根据克尔瑞信息集团此前统计表示，在今年下半年碧桂园可售货源约为750万平方米。

纵观碧桂园历史上的年度销售业绩，实际均算不上“华丽丽”。回顾2010年，其年度签约销售额为329亿元，在2011、2012年亦仅维持在400亿-500亿元的区间之内。2013年第三季度已经超额完成销售目标620亿，且在广东省外的项目收益情况可观，在今年房地产市场火热的环境下，有研究机构已然将其列为“千亿新星”候选人。

有业内人士感叹，在碧桂园业内“闻名”的“全民营销”策略中，“佣金远高于同行，这样的激励机制下，就保证了销售不会放缓。”上述人士补充道，碧桂园为了践行莫斌提出的业绩年增长速度平稳在30%，或许并不会选择在今年“破千”。

“过千亿也是有可能的，我保守估计他们今年销售额是800亿。”克而瑞信息集团研究经理朱一鸣表示，一般而言，从认购到确认收入需要8-9个月的时间，他按照碧桂园快周转的策略和目前的销售节奏做出了如上判断。

广东省外销售持续性是最大挑战

多名业内人士反复强调，在2013年是否突破千亿销售大关并不重要，问题的核心在于，碧桂园是否能够保证销售业绩的持续性，尤其是其在广东省外发展模式复制的可延续性。

不难发现，一度被业内视为较难突破的一大难题——广东省内发家的地产公司如何实现全国范围内扩张，也正在逐渐被碧桂园摸索出解决路径。

中期报告显示，报告期内，其在广东省外的销售贡献由2008年的24%上升至今年中期的45%。

上述华东地区券商分析师表示，经过此前碧桂园在内蒙古地区、安徽省、沈阳等地的失败经验，如今的碧桂园，开始调整区域策略，注重选择与广东省内区域适应度更高的地区进行模式复制。但应注意的是，“像他们今年在兰州的项目一口气销售50个亿的情况，要想再在兰州这样的城市出现，应该是比较难的。”某港股地产分析员表示。

“他们今年在马来西亚的销售业绩确实超出了市场预期很多，但是在马来西亚的销售速度会慢于国内，关键要看他们怎么推动。”香港某券商分析师解释道。（来源：理财周报）