营销费用陡增五成

佳兆业东戴河的房子能卖得如此廉价，土地成本是其中最为重要的因素。公开资料显示，作为佳兆业打造的首个旅游地产项目，东戴河项目占地达11平方公里，总体量超过1000万平方米，号称北中国最大的滨海旅游度假地产项目。2010年12月14日，佳兆业通过招拍挂方式，以1.31亿元购入项目所在地约42万平方米的旅游用地，折合楼面均价为每平方米约310元。随后，佳兆业又以几乎同样的楼面成本先后在该区域再获11宗地块。如果按6500元／平方米的均价计算，佳兆业东戴河的地价成本不到房价的5%。

即便如此，也不意味着东戴河项目会有太大的利润空间。

为了塑造所谓高端度假的项目形象，其售楼处装修的华丽程度远超一般房地产项目，售楼人员对记者表示，项目内部精心打造的园林景观以及沿海沙滩整治工程为4.7公里海岸铺上舒适的细沙，都价值不菲，而该售楼处加上会所等销售设施的建设费用高达2亿元，这仅仅是个缩影。

佳兆业半年报显示，今年上半年，佳兆业用于销售及市场推广的开支高达3.562亿元，同比去年2.32亿元的营销成本，大幅上涨54%。然而，佳兆业的大规模营销却并没有体现在盈利能力上，数据显示，2012年上半年到2013年上半年，营收从23亿元大幅提升到70亿元，而净利润却仅从6.75亿元上升到10.25亿元。虽然没有具体数据显示东戴河项目在其中的占比，但不少业内人士判断，相比于佳兆业旗下的常规住宅楼盘，其在东戴河等地的旅游地产项目营销成本肯定更高。

品牌房企罕见收取看房费

事实上成本的压力已经在佳兆业东戴河项目上有所体现。由于环渤海的旅游地产都齐齐瞄向了北京市场，佳兆业东戴河项目80%的客户来自北京，如何把潜在的购房者从北京带到东戴河成为一大问题。

除了在北京多个商场等公共场所花重金设立售楼展位外，佳兆业也学起了房展会上烟台等地海景房的营销策略——以体验旅游的名义吸引购房者报名参观楼盘。

东戴河项目的售楼处旁惟一的餐馆每天负责为佳兆业的看房团提供团餐。服务员告诉记者，在夏天旺季，每天最多有七八百人在此享用团餐，团餐的标准是400元/桌。或许因为营销费用压力太大，从今年7月起，佳兆业东戴河的看房团开始收取50元/人的费用，而这在此前的海景房销售中是很难见到的。

“旅游地产的营销预算一般都要远远高于城市地产。”海南锦诚营销董事长王路对记者表示， 一般的旅游地产营销费用要占到总房价的6%-10%，而城市地产大多控制在2%以内。

另一位也在渤海湾开发旅游地产的开发商对记者表示，佳兆业东戴河项目作为新区的大体量项目，做大铺大放式的营销是必然的选择，佳兆业东戴河项目的营销费用要比6%-10%这一平均水平高不少。