生机勃勃鱼龙混杂

■概念模糊，标准缺失，部分投资商以养老之名行圈地之实

近日，记者走进西安市未央区一个被冠以“西北首家养老地产”的在建楼盘。销售人员介绍楼盘情况时，却自始至终未提“养老”二字。直到记者忍不住开口询问，销售人员才介绍说，社区内确有一栋养老公寓作为规划配套项目，但具体情况尚不得知。

该项目开发商总裁助理夏永宏介绍说，项目将尝试与养老旅游相结合，在小区业主的基础上，向社会开放，计划通过租售、委托代管等方式将养老公寓“作为资产来运作”。

在北京市顺义区，有一个一期于2003年就全面入住，业内公认国内发展较早的“养老地产”项目。在宣传手册封面上，也赫然印有“全新退休生活的领跑者”几个大字。可当记者询问该社区是否是老年城时，工作人员却回应道：“我们这里是普通住宅社区，只是老年人比较多而已。”

一面是“养老地产”的高调宣传，一面是“普通社区”的低调回应。这一怪象的出现，恰恰是开发商们纠结心态的真实写照：既希望在庞大的养老产业中分一杯羹，又害怕被人揪住小辫子，受到“名不符实”的舆论指责。

“生机勃勃，鱼龙混杂。”北京市民政局副局长李红兵这样概括养老地产的发展现状。

业界人士陈俊也持有类似观点。“眼下‘养老地产’的概念并不清晰。”目前，国内绝大多数养老地产项目做得不温不火，不死不活。“比如，北京昌平区某老年公寓，400多张床位，仅入住50来人，只能通过接待旅游团来弥补亏空。那为什么这一产业发展还如此迅速？在于许多人以做养老为由头，意在圈地。”

中国农科院副研究员卢布认为，养老地产发展的混乱与标准缺失也有关系。当前，我国养老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系，准备都还不足。在我国，商业化养老时代尚未到来，一方面当前国民的收入结构不符合大面积商业化养老的需求，有钱人不会参与商业化养老过程，一般工薪阶层尚无能力支撑商业化养老；另一方面养老项目投入大、回收周期长，让许多投资者望而却步。

李红兵指出，一般情况下，只有那些失能失智的老人，在一对一服务成本太高、难以为继，但又要保证他们相对稳定的生活水平时，集中养老才显出必要性。居家养老目前是、未来也依然会是绝大多数老人的选择。

此外，政府在养老地产发展中应当扮演怎样的角色，同样引人瞩目。夏永宏告诉记者，他们的养老公寓项目，土地规划已经通过政府有关部门批复，但“并没有在拿地等方面享受更多的优惠政策”。

今年4月，北京市国土资源管理局公布了今年土地供应计划，其中100公顷养老设施用地首次单独列项。相关负责人介绍，这些养老设施用地的供应方式，一部分是政府投资的、社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式供应；一部分是非政府投资的，利用国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。

但据媒体报道，北京总共推出的7块养老设施用地，目前仅出让1块，原因在于“土地指标有限及财政压力，各区县并不热衷于推动养老设施用地”。

也有业内人士分析，根本还在于养老地产的模糊性，许多投资商“项庄舞剑”，意在圈地，是“用肥油养瘦骨头”。养老产业因为是微利产业，故很多养老地产投资者在拿到土地以后，只会将其中的一部分用来建养老设施，另一部分则投入其他用途。而投资者的心思到底在“油”上还是“骨头”上，实际运行中很难判断，故政府也不敢轻易给地。