【地产中国网.独家报道】 在9月25日国土部资源副部长胡存智“按照国务院领导批示要求”，对北京、天津、上海、杭州等部分出现“地王”的热点城市国土部门负责人提出了“务必做到年内不再出‘地王’”的口谕后， 部分城市开始启动调控措施严防“地王”。

10月10日，继北京顺义新城原大龙地王地块暂停出让之后，杭州亦出现“准地王”地块出让被叫停的案例。当日上午，杭州市国土局萧山分局挂出两条公告，“根据杭州市国土资源局萧山分局于2013年10月10日递交的函告要求，经区招管办备案”，萧政储出（2013）31、32号地块“因故撤销拍卖出让”。而这两宗地块原定拍卖时间是公告发布当天下午。

“个人推测，各地叫停地王应是由于中央层面加强了对土地市场未来预期的监测，对预计出让价格很高的地块及时叫停，以稳定市场预期。当然也和时机不无相关，快到年底了，加上下个月召开的重要会议，不排除有一些政治性因素在里面。”10月11日，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示。

此外，就在上周，安徽省和江苏省亦祭出了土地调控令箭，安徽出台新政规定大城市、中等城市、小城市商品住宅项目用地，宗地出让面积分别不得超过300亩、210亩和105亩；江苏则直接将市、县一级土地收储、出让的权力收归省级管理。

狙击地王

杭州此次紧急叫停的两宗地块中，最受关注的是起拍价高达33.8亿元的31号地，即湘湖低密度住宅地块。该地块不但被业内普遍视为是杭州年度单幅总价地王的夺冠大热门，更被认为有望比肩杭州之前的宅地楼面价记录。地块起始楼面地价高达2.3万元，而杭州10月18日即将出让的杭师大两宗地块，起始楼面价仅为15783元和18402元，9月初刚刚出让的华家池三地块中成交楼面价最高的一块也仅为2.38万元/平方米，尽管从地理位置而言，湘湖地块位于杭州郊区，杭师大地块和华家池地块则均位于杭州市中心繁华地段，供应量稀缺，然而湘湖地块的楼面底价就逼近了华家池地块最高成交楼面价，远高于杭师大地块起始楼面价。

尽管萧山区国土局并未具体透露因何故撤销上述两宗地块拍卖，只称是“接到上级通知，下午拍卖会取消”，不过有消息人士指出，此举正是响应中央控制地王的调控要求。

2013年前三季度，杭州市区（包括余杭区、萧山区）土地出让总价款已达1022.76亿，全年卖地收入赶超2009年创下的1200亿元最高纪录已成定论。而其中，9月5日“全国地王日”出让的华家池三宗地块就卖出136亿元总价；9月12日、29日申花蓝孔雀多宗地出让总金额又高达60多亿元，这些高价地的成交在使杭州土地财政腰包鼓鼓的同时，也给国土主管部门的官员带来了一定的调控压力。

9月25日，国土部召开了包括杭州在内的部分地区和城市的房地产管理和调控座谈会，国土部副部长胡存智批评道，一些地方政府对高价卖地的做法采取“乐观其成”甚至“推波助澜”的态度，默许或助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；还有一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。

除了杭州以外，9月相继出现“地王”的北京、上海、天津等城市也在被“座谈”和督促之列。北京、天津、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、鄂尔多斯等13省16城市的国土主管官员参会，介绍了当地今年以来土地市场运行情况和下一步打算，并对个别异常交易地块作了说明。

胡存智在会上提出要求，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，主动作为、引导预期，确保第四季度土地市场平稳健康运行。当然，并非所有的参会官员都面临增加土地供应的压力，胡存智对部分土地供应过大城市提出的要求是减少供应。

而他更直接和明确的一条口谕，则是强调热点城市“务必做到年内不再出‘地王’”。

为了实现这一目标，胡要求各地“多措并举，消除地价异常信号”：要防止企业借抢地消化库存，防止地方政府过度追求高收益推高地价，防止高价地对市场预期产生误导信号；同时，要求地方国土部门“从预判开始，采取多种措施消除地价异常干扰”，并且要把消除异常干扰“作为政府调控市场的目标之一”。

屡禁不止

在杭州叫停“准地王”的同天，上海却再度诞生“地王”--10月10日，天宝远东以5.68亿元总价、4万元/平米楼面地价获取浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，溢价率63.2%，而其成交楼面价创下了上海的年内最高纪录。这已是该地块的二度出让，2011年11月的首次出让以流拍告终。

在融创北京农展馆地王、天津天拖地王，新鸿基上海地王，杭州华家池三地块地王等的光环之下，上海这块刚刚诞生的年内单价地王并不算太耀眼。地产商在一二线城市的土地购置热情，已演变为“抢地”行为。来自中国指数研究院的数据显示，2013年前三季度，万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地十家地产企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。其中，仅三季度拿地金额就高达934亿元，环比增长18%，同比增长66%。而7月388亿和9月372亿的拿地金额更是创下全年最高。

三季度拿地最多的企业正是中国房地产行业的龙头老大万科，金额超过300亿元，保利和恒大位列其后，均超过150亿元；碧桂园和恒大同比增长7倍以上，世茂也增长近5倍。

一边是房企抢地，一边是地价的水涨船高。中指数据还显示，2013年三季度，全国300个城市住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%；溢价率为24.1%，为2011年以来最高。

“地王其实没有那么玄乎，去年两千万一亩，今年涨到三千万也是正常的。地产公司抢地和预期有关，一方面实体经济不好，找不到更好的投资渠道；另一方面也有恐慌心理，觉得只有通过买地进行资源配置能够实现资产保值，否则这么多销售回款放在手里会毛掉。再加上土地供求关系，也顾不上研究地段面积了，能抢到一块是一块，抢了再说。”北京某地产项目职业经理人说。

胡存智说，从理论上说，国土部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“地王”的产生，只要认识到位，措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免。

但现实并非如此简单。事实上，早在2011年，针对各地频出的地王，国土部已要求全国所有县级及以上城市及时上报招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的“异常交易地块”。宏观调控数年来，国土部组织了多次闲置土地清理整治运动，以便督促开发商加快开发进度，形成有效供应。此外，也多次给各地国土部门官员开会，要求增加土地供应，平抑地价。然而，近年来各地“地王”现象仍然层出不穷，对市场预期产生了显著影响。

行政主导

各地土地调控政策的出台，是否意味着新一轮房地产宏观调控启幕？从北京、杭州两地叫停地王的调控举措来看，行政方式依然未能完全退出地产调控舞台，而市场化长效调控机制在业内翘首等待半年之后仍未正式落地。

此前，有消息称长效调控机制的出台将会在11月十八届三中全会召开前后见分晓，而其中一项关键方案是中央与地方财税制度改革。

对此，中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，中国十年调控历程中，防止房价过快上涨方面虽然取得一些城市，但在一线和部分热点城市，房价反弹压力依然过大，因此，一方面应加快长效调控制度的研究和建设，另一方面，“也说明部分城市原有的宏观调控手段不能放松。”

不过苗乐如并不认为这是新一轮调控的开始，“叫停地王并不意味着调控的加码。中央层面的调控是持续性的，之前并没有撤销或放松。”

邹晓云亦表示，“中央层面来说，调控一直没敢放松。”

“个人认为目前中国的房地产和土地市场，光用增加土地供应等市场手段已经几乎无法达到调控的目的，因为整个市场并不是开放市场，供应和需求严重不对等。”邹晓云表示，行政调控已成为无法回避的无奈之举。

他认为，国土部之前是对已经产生的高价地进行上报，现在是通过预判防止可能的高价地产生，应该说更科学一些，但仍然属于行政高压管控。“个人看来这种手段已经成为目前制度环境下唯一能够立竿见影的做法。”他说。

邹晓云评论说，从土地供应到最终形成商品房供应的过程中，许多环节设置的门槛都阻碍了有效供应的形成，即使供应增加一倍也不可能很好地解决这一问题。“除非房地产行业顶层制度进行根本性改革，否则只能如此。”他举例说，在土地供应环节，土地由一个口统一出让，形成了垄断，设计的竞价机制则很容易造就高价地；在房地产开发环节，开发和管理过程很长，多头分管及开发许可制度也形成了高门槛，加剧了房企的集中和垄断；在房屋需求方面，大量投机需求无法得到有效遏制，市民对房产税也有误解。

一位国土部下属机构研究人员分析说，“北京、杭州两地先后叫停‘准地王’，正是各地响应国土部要求，‘消除地价异常信号’的调控举措之一。不过，这种做法是相对短期性的行政措施，从长期来看还是要通过增加供应、调整结构、推动开发、加强保障等方式来解决根本问题。”

房地产评论人士、、浙江大学土地管理学院研究员杨遴杰则认为，土地分割出让的方式，可以从多个角度缓解“地王”效应，加快形成有效的商品房供应，平抑房价。一方面，将一块地分割成几块，虽然没有增加供应面积，却降低了土地出让竞争的激烈程度，使得开发商不必一窝蜂盯着一块地，就不容易推高地价；多家开发商都能拿到地，也打破了项目的区域垄断，各个项目之间能呈现竞争态势，形成小范围的自由市场；再者，由于分割后每块面积较小，产品开发不再适用滚动开发模式，开发商也不会再囤着一期一期慢慢买，而是几家一起开发，这样就能更快形成商品房的有效供应。