“一线城市地价仍上涨 部分三线城市供给无法消化”

广州的土地交易市场今年表现尤为激进，屡屡刷出高价地，然而，郊区土地市场则透露出转折的信号。

“一边是地王，一边是流拍，花都土地市场已开始式微。”华南某房企人士如此总结花都土地交易市场的“风向”。作为广州楼市的主力军，花都区域地块不断受到开发商热捧。然而，在近日的土地交易中，多个开发商也认为其开发前景已遇上瓶颈。该区火热的开发局势可能随时生变。

事实上，在全国多个非一线城市中，陷入“花都困局”的个例并不少见。多位房企人士认为，在短期来看，一线城市的土地价格将会继续上涨，楼价上涨已是大概率事件，但部分三线城市由于缺乏足够需求，且供给无法消化，所以此前拿下的高价地的消化能力会衰减，开发商对后市也会更为谨慎。

地王与流拍共存

对于花都土地市场的变化，有多家房企从事投资开发业务的人士告诉记者，近期李嘉诚出售广州市中心一大型商业项目，加速了开发商对“抢地潮”的重新审视。

近期，花都推出了4宗地块，但这4宗地块结果迥然不同。9月中旬，在土拍会期间，绿地夺得其中1宗地块，同时以4.78亿元、6131元/平方米的楼面价，刷新了该区域自2007年以来的单价地王，溢价28%。而另外3宗地竟出现2宗底价成交，1宗流拍的结局。

上述华南某房企人士观察到一些细节，在开拍前，底价成交的两宗地块各自只吸引了一家房企报价，而流拍那宗地块竟无人竞买，“事实上，这几宗地块所处的地理优势、开发前景还是可以的，按以往先把项目开发好，再等待开发，坐拥资产的投资理念不同，如此的结果则意味着，房企对未开发的片区变得更审慎了。”

绿地在争夺该地王地块时，遇上了万科和越秀。不过，这两家资金雄厚的房企经过数轮举牌后，并没有表现出与绿地力争的态度。有业内人士认为，万科和越秀并不看好该地块被刷新高价位之后的价值。

广州某房企从事投资开发业务的人士向记者分析，按万科和越秀的举牌价位，该项目的产品单价约为1万，上浮空间在每平方米2000至3000元，这两家房企可能并不看好该区域的房价在突破1万以后的前景。

有业内人士分析，此次绿地拿地价格每平方米6131元，目前花都的产品维持在1万元左右，如果按照这个价位，绿地拿下的该地块盈利不高，甚至可能会亏本。

“所谓的地王价有些虚高，绿地有另外一番打算。”花都区政府相关部门知情人士透露。他分析了绿地的“一盘账”，称，“这是绿地首次进入广州花都区，如果单纯考虑一宗地块的利益，肯定不划算，应该将未来可获得的土地储备权益考虑在内。”

“价值洼地”的天花板

数据显示，今年花都共出让了4宗住宅用地，其中雅居乐地产以7.9亿元拿下花山镇106国道以东地块，楼面价每平方米2844元，保利地产以最高限制地价4.78亿元和配建400平方米保障性住房，拿下了位于花都中心区域的新华镇九谭村地块，楼面价每平方米4500元，创造了花都区此前的最高价位。

而绿地拿下的地块为今年花都出让的宅地中单价最高的一宗，该地块规定中小套型(90平方米以下)比例不少于30%。

“花都区的‘地王’价位被迅速拉高，楼面地价从每平方米4000多元，刷新至超过6000元，增幅明显。”某知名上市房企广州分公司负责人分析，但他更多的是担心花都区域的“天花板效应”。

事实上，在广州政府、开发商以及业内人士的眼中，花都区一直是广州楼市的价值洼地所在。

从花都的房价来看，虽然花都区部分中心区域商品房的单价已经达到1.2万，然而，房管局数据显示，花都区今年前7个月住宅网签均价为每平方米9305元，为广州楼市实质性均价仍未破万的区域之一。作为广州的副规划中心，这样的房价却仅为广州中心区的四分之一。

此外，在刚需、被广州市区限购政策挤出的购房需求等因素的支撑下，花都区一直是广州的成交主力军。根据经纬行的统计数据，今年上半年，花都区成交面积为98.42万平方米，为广州市最高，占广州十区总成交面积的25.32%。

与此同时，花都区商品房的供量在全广州总供量中占比较大。最近一周，广州十区二市共斩获10张预售证，其中，此次郊区的1347套房源即将入市，花都单区便占了1074套房源，占比79.73%。

不过，包括合富辉煌首席分析师黎文江，保利地产等多家知名房企相关人士在内的眼中，花都区陷入了供过于求的困局。

数据显示，进入今年下半年，花都在售余货为11722套，下半年预计新推货量为8545套，两项数字均为全市第一。此外，花都20267套的总货量占了广州全市总供应量的27%。

据中介机构合富辉煌的计算，花都区下半年存货中，为平均每套的户型面积达到141平方米大户型产品。新货加上存货，花都下半年的供应量接近2万套，而上半年该区域的成交量仅为8728套，供需严重失衡。

“花都困局”不是个案

事实上，类似于花都区的困局，在全国多个曾被视为“价值洼地”的三线城市中并非个案，其负面效应也逐渐显现。今年以来，不论在土地市场还是楼市战场，一线城市和三四线城市的市场会持续分化的趋势并没有消停。

德佑地产营运部区域总监张剑东指出，一线城市供不应求，销售状况良好，大型开发商对一线城市楼市的前景十分看好，所以争相拿地。三四线城市的人口导入没有那么高，新建商品房的消化速度不快，很多地方的空置率很高，而一线城市的需求则越来越旺盛，供求关系决定了市场走向。

仍以广州花都为例，供过于求的效应已经延伸至土地交易市场上。5月28日，由花都区政府主办的花都专场土地推介会召开，向全广州所有企业推介其第一批共14宗土地。

一位参与该推介会的房企人士表示，从花都政府人士处了解得知，花都区的推地需求强劲，政府认为房地产发展并未饱和，所以希望通过多重优惠，吸引开发商前来投资，但房企方面反应并不强烈。

随后的7月8日，广州市的花都区卖出了今年的第一批住宅用地，却并未使开发商有积极的响应。

在9月25日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会上，国土资源部副部长胡存智也表示，必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企出于提前抢夺定价权等种种考虑，加上自身实力比较雄厚，加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。

在采访中，多位房企人士虽表示楼价上涨已是大概率事件，但对于非一线城市高价地的未来仍持保留态度。万科总裁郁亮曾向本报记者表示，对高价地持审慎态度，他认为在部分区域，土地价格的上涨空间有限，开发商很难保证这些项目一定会盈利。

（来源：中金在线）