限价比例影响整体盈利
对于住宅限价部分占到七成,张大伟算了一笔账,如果商业部分占30%,限价部分楼面价在1.4万元/平方米左右的话,则另外一半商业限价部分的楼面价在2.9万元/平方米左右。“在正常开发过程中,地下部分如果不计算建面出售,是可以增加一部分使用面积,如果补缴一部分地下的土地出让金可以销售。”如果与出让容积率为3.5的门头沟地块比较,该地块的商业部分价格并不高,所以开发商的出价基本合理。
“该地块部分公建和商业、住宅不限价,我估计明年价格可以到4.5万元~5万元/平方米。其中,公建部分如果规划为小户型的商住办公,单价可以达到3万元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅直言,这块地能否产生利润,取决于地块各种产品属性的比例。
郭毅同时指出,“如果限价部分超过50%,那就需要拉高其他部分的售价,但需要市场的接受过程,销售速度慢也会加大成本,所以这个项目不限价的住宅部分和公建部分的定价会很困难,既要能保证销售速度,又要被购房者接受,对开发商的营销能力和产品规划能力提出了较高要求。”
据悉,该宗地块容积率仅为1.6,其中商业部分的容积率也比较低。“开发商还是有一定的操作空间的。”张大伟指出。
“如果不限价住宅部分的容积率低于1,开发商通过产品创新设计出小独栋或类独栋产品,项目定价还可以更高,达到7万元~8万元/平方米,但市场消化速度会相应减速,财务成本、营销成本都会上升。”郭毅说道。
同日,北京锦华盛业装饰工程有限公司以13.3亿元竞得北京市门头沟区门头沟新城MC04-149地块F3其他类多功能用地地块国有建设用地使用权。至此,年内北京土地交易额已达到1154.89亿元,预计年内将接近1400亿元。
“今年以来,这类地块虽然压缩了房企的利润空间,也并未降低房企拿地的成本,但相对于目前土地市场的火热形势,对于抑制地块未来成交价格还是起到一定作用。”链家地产市场研究部张旭告诉记者。
张大伟分析认为,北京楼市后续的调控措施将逐渐向:在高端市场由商品房主导;中端市场由自住型商品房主导;低端市场由保障房主导,改变之前的整体市场格局。如果供应量足够多,对市场的影响将非常大。
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