华润置地高周转战略转型 毛利率降至31.4%

来源:地产中国网综合 2013-09-26 08:46:00

华润置地在房地产业界一向以高毛利著称,其品牌溢价率超过万科保利甚至中海外,单个项目对利润的挖掘往往演绎到极致。但2010年华润置地大规模地开始进入二三线城市,提高周转率之后,收获了销售的快速增长,同时不得不接受毛利率的持续下滑。

财报显示,华润置地的毛利率由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%,这也是华润置地2007年上市后毛利率首次出现下降;2013年中期业绩报告显示,今年上半年毛利率继续下降到31.4%。

毛利率下降与布局有关。2010年华润置地斥资190亿元,增加660万平方米土地储备,新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博9个二三线城市。2011年,华润置地耗资195亿元,新增942万平方米土地储备,新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市,战略布局增加到39个城市。

快速扩张伴随着集团的高周转战略。2010年,华润置地仅实现签约额约222.6亿元,但2011年,华润置地销售近300亿,同比增长30%以上。

“以往的开发项目中,从拿地到开盘几乎都要一年以上时间,而2011年,华润置地绝大部分项目仅控制在一年以内。在台州、淄博的项目从拿地到开盘仅用了6个月,唐山项目仅用了8个月。”华润置地高管称。

2011年开始,华润置地以高周转代替高利润拉动ROE,说明公司利用总资产产生销售收入的效率在增加,在朝着“高周转”房企的方向转型。这亦是2011年诸多房企的选择。

在2013年中期业绩会上,华润置地华南区总裁唐勇指出,毛利率下降首先是一个行业的趋势;其次是今年公司自己的结算结构发生了变化,相比去年少了两个明星(高毛利)项目;今年上半年和下半年结算的项目,多是在2011年下半年和2012年上半年卖的,那时市场不太好,有几个项目结算的毛利偏低。但今年全年的(利润率)数据会有所好转。

不过申银万国预计,受制于开发周期,华润置地的利润率明年开始将会有小幅回升,“但更显著的回升则要等到2015年”。

2012年,华润置地全年实现签约销售额522亿元,同比2011年增长45%。截至今年8月18日,华润置地宣布,连同去年年底已实现销售但尚未结算签约额524.68亿元,共有924亿元有待结算。其中,已锁定今年内结算的营业额505.98亿元,较去年全年高出62.6%。

中银国际报告指出,华润置地有望在11月完成年度销售目标,全年销售有望达到620亿至650亿元。申银万国也认为,保守预测其今年合约销售将增两成至620亿,明后两年仍将保持20%以上的增速,推动2015年突破1000亿元大关。

不过,华润置地管理层并未提高全年销售目标,显示公司在维持高周转与利润率之间的平衡态度谨慎。

从华润今年拿地来看,其重回一线城市提升利润率的意图也很明显。截至8月21日,华润置地今年买地209.78亿元,创近3年土地投入的新高。新增土地楼板均价达到5072元/平方米,较过去几年出现翻番增长,其中主要是深圳前海地块及广州金融中心地块,均为商业综合体。

从获取土地性质看,华润置地明显在增加持有物业的比重。目前共有5个万象城和一个五彩城投入运营。截至8月18日,在华润3080万平米的总土地储备中,持有型物业为555万平米,占到18%,今后这一比例预计还将继续提高。

(来源:21世纪经济报道)

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华润置地高周转战略转型 毛利率降至31.4%
来源:地产中国网综合2013-09-26 08:46:00
华润置地在房地产业界一向以高毛利著称,其品牌溢价率超过万科、保利甚至中海外,单个项目对利润的挖掘往往演绎到极致。但2010年华润置地大规模地开始进入二三线城市,提高周转率之后,收获了销售的快速增长,同时不得不接受毛利率的持续下滑。
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