小户型出租更实惠

“同等条件下，小户型的出租回报率普遍高于大户型。” 上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示。以位于宝山的梧桐城邦两房为例，二手房售价30000元/平方米，租金50元/平方米/月，回报率在2.00%左右，而该项目三房售价在29000元/平方米，租金45元/平方米/月，出租回报率在1.86%。再以静安区的国际丽都城为例，其两房售价73000元/平方米，租金145元/平方米，回报率2.38%。三房售价71000元/平方米，租金118元/平方米，回报率1.99%。

“全市大部分区域的小户型（两房）出租回报率相对高于大户型（三房）。” 汉宇地产市场研究部分析师张颀持同样观点。以位于黄浦人民广场板块的中福城二期为例， 89平方米两房的当前月租金价格在7800元/月，而二手成交均价则为50000元/平方米。按此计算，其租售比为1：568，出租回报率为2.10%。与之形成对应的是， 131平方米三房租金价格为9800元/月，买卖成交均价则略低于两房，为49500元/平方米，按此计算，其租售比为1：660，投资回报率则低于两房户型，为1.81%。

“相较于小户型而言，大户型每平方米的租金价格并不具有优势，而在二手买卖的价格方面，与小户型之间的售价差距却有限，这直接导致大户型出租回报率普遍低于小户型。”不过，张欣特别指出，近几年，一线城市的房价水涨船高，购房者在置业的过程中，更多地考虑到房屋本身的升值能力。大户型虽然在资金变现能力方面略逊于小户型，但在房价上涨的背景下，房屋升值空间则高于小户型。

长宁区回报率最高

“就出租回报率来看，市区的物业要明显高于郊区物业。” 宋会雍表示，比如长宁、静安平均回报率在2.5%，宝山平均回报率只有1.8%。

以静安区凤凰苑二手房为例，该项目目前二手房平均售价33943元/平方米，租金107元/平方米/月，回报率为3.78%。

而位于宝山顾村的美景良城，其二手房售价25795元/平方米，租金19元/平方米/月，回报率仅0.89%。可见一些外围板块的投资回报率相当低。

从目前数据来看，长宁区出租回报率最高，平均需要40年收回购房成本，宝山区投资回报率最低，平均需要57年才能收回购房成本。

汉宇地产提供的数据显示，以长宁古北板块为例，板块内租赁需求旺盛，且多以高端租赁需求人群为主，因此板块内的次新房小区两房租金在8000元/月；三房租金则在万元以上，与46000元/平方米的成交均价相比，出租回报率超过2.5%。

而位于嘉定新城板块的保利家园，其出租回报率基本维持在1.6%左右。张颀认为，中心城区配套相对完善，租金价格更易走高，从而拉近与房价间的距离差。

与之形成反差的是，虽然外围区域的诸多新城，凭借轨交线路、周边高价成交的土地等一系列利好因素，房价进入快速上涨通道，但租金价格上涨的节奏未能跟上房价，因此，租售比值被进一步扩大。