新鸿基豪赌217亿上海地王:回本可能要20年

来源:地产中国网综合 2013-09-17 10:17:00

原标题:新鸿基豪赌217亿上海地王幕后:回本可能要20年

这似乎是一家名字长期与“华润”挂钩的港资地产公司。

从深圳万象城、大连万象城、沈阳万象城,再到2006年的杭州万象城,无一不是这二者强强联合的成果。该公司提供资金及开发理念,华润负责执行开发,各司其长、珠联璧合。

这家公司的名字叫新鸿基地产。

随着“万象城”在中国各处的根深叶茂、落地开花,新鸿基的名字也逐步为内地所知晓。“万象城”复合消费体的创新模式更成为众多百货商厦的一种类型趋势。

在今年9月5日,新鸿基又有了大动作。

高溢价、独立运作

被称为“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块竞拍在9月5日如期而至。

竞拍大幕开启时,港资地产公司新鸿基、九龙仓等“传说中”的大户如约出现。在现场,拍卖仅经过了18轮,加价幅度已上升到5000万元。又过了一刻钟,新鸿基就将价格突破200亿元,最终以217.7亿元的价格将“徐家汇中心项目”地块拿下。

历史再追溯到1995年,韩国大宇公司曾以1亿美元的价格买下这处地块,换句话说,该地块18年“通胀了”20余倍,溢价达到24.2%。

该地块不仅超越了2010年2月1日证大置业92.2亿元对外滩8-1地块的竞拍价,加冕上海总价“地王”,更成为全国“单幅总价地王”。同时,也成为仅次于2009年末富力雅居乐碧桂园联合体255亿元联合竞得的广州亚运城地块的土地项目。

按上海市规划和国土资源管理局此前发布的预申请公告,紧邻港汇广场的“徐家汇中心项目”地块,包括57、150、151三个街坊,总出让面积为99188.8平方米,起始总价高达175.2611亿元。

在喧嚣声中记者发现:不同以往的是,此次“竞拍者”的名录上少了“华润”这个似乎一直和新鸿基休戚与共的名字。拍得地块后,新鸿基的新闻发言人也第一时间对外表示,未来将独立开发徐家汇中心项目。

这是新鸿基再一次独闯江湖。这意味着该项目从资金链、理念到最后的开发执行,均由新鸿基全权包办,也令新鸿基将触角伸向了从前鲜少涉猎的“执行”阶段。

资金回收“无需太过担忧”

此次项目并非一块“易啃的骨头”。

国信证券地产研究员表示:徐家汇中心项目配合地下的工程,可能需要投入超过400亿元,单是收回成本可能就需要20年。而对于企业来说,如果后续没有充裕现金流或融资渠道,极大的可能性是项目的开发周期会被恶性拉长。

更关键的是,由于该地块此前有长期被闲置的“经历”,为了防止再次出现“囤地”行为,本次出让对其土地金缴纳、开工和竣工之日等都有详细规定,新鸿基在签订土地出让合同后,10日之内需要交纳65.31亿元第一期土地出让金。

据此,记者翻看新鸿基的财务数据:其2012-2013年中报显示,截至2012年末,集团负债比率为16.5%,财政状况稳健。今年3月份,新鸿基还宣布,与21家国际主要金融机构签订一项为期五年的152亿港元银团贷款协议,配合香港与内地的业务发展需要。

而位于杭州的某地产公司董秘告诉记者,鉴于这个项目在一线城市又由一流的开发商主导,虽然资金要求高,但并不十分担心项目的后期运作。“想必新鸿基能拿下这样一个项目,一定是基于很周详的考虑。而且既然拍下了,就必定会对后期资金投入作详尽的规划,对于每一个时间点上的盈利都会有仔细的测算。所以对于新鸿基会如何操作这样一个地王项目,我们可以拭目以待。”

因此对于如斯“高端地块”,尽管后期开发并非易事,但鉴于新鸿基的整体实力和历史业绩,似乎无需太过担忧。

重新吹响“内地市场号角”

夺人眼球的是,在本次上海拿地之前,新鸿基近期在内地基本没有拍得新的土地。根据中报显示,截至2012年12月,按照所占楼面面积计算,该公司在内地的土地储备约748.2万平方米。今年以来新鸿基在内地的动作便明显“迟迟”。

而新鸿基此次高调拍下徐家汇地王,无疑打消了市场的质疑,吹响了扩大内地版图的号角。

自从2012年3月底公司高层涉贪腐案爆发之后,香港新鸿基地产就一直处于被港府检调和郭氏兄弟内斗的漩涡之中。

一直以来,新鸿基在内地房地产业务的发展得益于人脉广阔的郭炳湘。在担任联席主席期间,郭炳湘将新鸿基在内地和香港地区的资产配置比例从1:9调升至3:7。佛山禅城旧改项目、广州林和村、宏城广场等项目紧锣密鼓,新鸿基在内地的版图正逐步扩张。

而在郭炳湘“下台”之后,新鸿基内地的部分项目随即被转售或放弃。当时的业内人士纷纷认为郭炳湘的下台或成为新鸿基在内地业务的“分水岭”,也许从此由盛转衰也未可知。

此次“大动作”令这一切坊间传闻不攻自破。

“新鸿基这次动作蛮大的,事实上非常具有威慑力。像这样一个无论从盘子还是能力来看都非常出色的公司,加大在内地开发的力度,对任何一家大陆房企都是不可小觑的威胁——哪怕当下房市还没有退烧的迹象。” 杭州上市房企董秘的语气中深含隐忧。

“并且这次他们似乎是打算单独开发徐家汇地块,显示出整个集团的勃勃野心,也说明它已经成长到了一个阶段。照此势头,我们本土房企必须严阵以待了。”上述人士补充道。

资料显示,新鸿基的内地步伐在悄悄埋下:今年8月1日,位于上海淮海中路商业区的环贸iAPM商场于8月5日起陆续分段开业;与此同时,新鸿基还拟扩大内地商业地产投资范围,接下来将在南京布点。

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国信证券地产研究员表示:徐家汇中心项目配合地下的工程,可能需要投入超过400亿元,单是收回成本可能就需要20年。而对于企业来说,如果后续没有充裕现金流或融资渠道,极大的可能性是项目的开发周期会被恶性拉长。
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