如果回到10年前，除了商业经营者很少有人关注商铺，更是少有人知商业地产是什么。而时间拉回到5年前，人们已经开始把商业地产的投资作为房地产投资的新方向。今天大家关心的则是，什么样的商业地产还可以投资。在购物中心、社区商业已经出现供大于求的情况下，特色商街正在以差异化寻求突破，为投资者和经营者提供了新选择。

盛宴催生泡沫

商业地产近年供应急剧膨胀

数据显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2011年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%。随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见杀声四起。

排名前20名的开发商近几年都在大手笔地进入商业地产，动辄举资百亿、千亿。数据还显示，2013年的北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。而后续大规模供应还在持续，上述7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番达到8700万平方米。

传统的地产企业视商业地产为重要的战略转型，而其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，更想从中抢一杯羹。想要争食的来自家居、食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业，都在商业地产领域有了实质性举动。刘新虎感叹，随着国家对传统住宅深度调控的延续，商业地产资本泡沫膨胀的速度惊人，商业地产开发正面临着严重的同质化竞争。

冲动投资惩罚

传统商业地产经营陷入困局

“如今‘一铺养三代’的时代已经不复返了，尽管商业地产可能很有‘钱’景。”李亚明表示，其实，如今的商业地产领域，“过剩”与“饱和”已成为不争的事实。而在这场商业地产市场的争夺大战中，万达[简介 最新动态]的风光无限与“盆满钵满”背后，一些曾雄心勃勃的大鳄已“遍体鳞伤”。

一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商[简介 最新动态]成难题，而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下，甚至如星巴克这样的优秀连锁企业都难以承受。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。“商业地产总量虽然过剩，但同时也要注意到，一些选址良好、运营能力强、定位独具特色的商业地产还是比较稀缺的。”中国房地产业协会商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示。