【地产中国网·独家报道】2013年，对于华润置地来说，可谓是多事之秋。年初的“海砂门”致使其最大的旧改项目停工；该事件的阴霾尚未散去，又迎来了新一轮人事调整；紧随其后，上海又遭遇银行催款……

在其他央企地产“狂飙突进”期，华润置地却进入了增长“瓶颈”：销售增速明显放缓；毛利大幅缩水。

在2012年度业绩发布会上，华润置地财务总监王国华表示，2012年公司住宅销售毛利率为36.9%，低于2011年的39.6%。而今年上半年，其的毛利率为31.4%，较去年同期的47.6%跌16.2个百分点，较去年年底则跌6.2个百分点。

尽管毛利率下跌属于行业普遍现象，但华润置地却在短时间内呈“断崖式”下跌。华润置地华南区总裁唐勇在中期业绩发布会上表示，这主要是由两个原因造成的：“第一，今年的结算结构和去年的结算结构相比发生了一些变化；第二，今年上半年和下半年结算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年卖的，在市场并不是很好的情况下，我们公司为了加速周转，提升效率，有几个项目结算的毛利偏低，导致了我们今年上半年结算毛利率的下降。”这种说法得到了兰德咨询总裁宋延庆的认可。

但在研究机构看来，华润置地的毛利率回落将在接下来的几年中持续上演。申银万国称，华润置地下半年毛利仍将维持在30%左右，明年开始会有小幅回升，但更显著的回升则要等到2015 年。

尽管如此，华润置地仍然在加速开疆拓土。业内分析人士认为，目前，行业上行，跟风抢地的房企不在少数，但房企目前更应将精力放在优化管理及质量管控上，而不是一味地追求销售排名。

低成本融资助开疆拓土

连年下跌的毛利率与华润置地的拿地节奏形成了巨大的反差。

宋延庆告诉地产中国网：“与去年相比，快速拿地可谓是今年上半年华润的特点，这主要是出于补库存的目的，华润这几年的去化速度都比较快，所以需要快速拿地补库存。”

今年上半年，华润在拿地上一路“高歌猛进”。据地产中国网统计，2013年，华润置地共取得9幅土地，总价约为204.37亿元，已达到去年93.19亿元的2.25倍，创近三年土地投入新高；而从面积看，截至8月21日，企业新增土地面积413.62万平米，创近5年来同期新高。

值得注意的是，拿地之前先融资，也成为了华润置地上半年拿地的特点。例如，2月7日，华润置地26亿拿下广州国际金融城A007地块，而在1月31日华润发布公告称，与一家银行签订40亿港元的融资协议。5月20日，5.7亿拿下重庆一地块，5月16日与银行签订8亿元的融资协议。8月13日，以20.13亿获得太原三幅商业用地，近日华润置地计划将一笔30亿港元的贷款增至76亿港元。

截至目前为止，华润上半年融资已超去年全年的100.2亿港币，达到137.1亿港币。

华润置地发布2013年年中公告显示，上半年其财务状况保持良好。公告显示，公司上半年销售额为338亿元，已完成全年目标570亿元的59%，同比增长44.9%，而其负债率也由2012年年底的49.6%降低至43.6%。

早在2010年，华润高管就提出，希望到2015年商业地产对公司的整体盈利贡献能够达到50%。如此看来，增加土地储备、大规模融资、负债率降低、且销售良好，华润置地似乎在谋求下一轮的高速扩张。

方圆地产首席分析师邓浩志认为：“房企融资是一种很正常的情况，从上半年的情况来看，整个行业都在加紧融资，比如佳兆业，而这很有可能是在为其下一轮扩张做资金准备。”

2005年，华润置地只有十几个项目，而截至目前，华润置地已进入中国内地42个城市，正在发展的项目超过70个，成功跻身行业第二梯队。站在其背后的是，是华润集团的支撑。

这是华润置地大步伐扩张的资本。而对于央企华润来说，其另一项资本则是资金成本。

宋延庆认为，除华润信托和华润银行可以为华润置地提供借贷资金外，华润可凭借较好评级及央企背景在境外获得低成本融资。而这对于耗钱的商业地产来说尤为重要，为华润的大力布局商业地产提供了极大支撑。

年中报显示，上半年，公司的平均融资成本由2012年年底的3.77下降至3.57%，而行业平均融资成本为11%。

零售业与商业地产加速整合

在华润加速布局商业地产的同时，集团其他业务也在与地产业务产生更积极的互动。

6月17日，华润置地发布公告称，王印辞任董事会主席、执行董事等职务，原华润置地董事总经理吴向东将接任董事会主席一职。

同时，公告还宣布，董事会将有两位新董事加入。其中，唐勇将任华润置地执行董事和董事总经理，王宏琨将任执行董事以及董事会副主席。

而唐勇早前曾有多年在华润物业工作的经历，王宏琨则在华润万家以及华润投资分别有高管经历。

外界纷纷猜测，跨行业高管进入华润置地，或加速华润置地多元化发展步伐，尤其是零售和商业地产的整合将会进一步加深。

华润置地最著名的战略无疑是“集团孵化模式”，而在这一模式基本成型后，华润集团的大平台也为华润置地提供了更多的整合机会。

此前，有资料称，华润旗下的商业地产品牌欢乐颂，是由华润置地与华润万家协同发展的，定位为住宅加大卖场的商业项目，目前已在鞍山、合肥、哈尔滨等地试点。而万象城城市综合体则定位相对高端，进驻了华润万家超市的三个高端品牌OLE超市、Pacific Coffee、V IVO。而华润置地所开发的大型楼盘，也均有华润万佳超市的进驻，为居民提供零售服务。

此次王宏琨的调入更加证实了这一猜测。

社科院研究员彭澎曾对媒体表示：“华润的零售业与商业地产是密切联系的。华润将大型卖场结合到自身的城市综合体之中，将自持的商业地产提供给大型超市使用，在租金成本不断上涨的今天可以减低零售业的经营成本。而大型超市等零售的进驻也带动了商业地产的人气。”

宋延庆表示，“华润旗下有多条产业链，这种整合实际上早在几年前就开始了，毕竟华润是一个战略和利润导向型企业。而行业内也普遍看好像华润、中粮这样拥有多条产业链的公司做综合体，相比之下更有优势。”

而对于华润万家是否会进驻华润旗下另一产品线五彩城，华润置地内部人士告诉地产中国网：“从目前来看，已开业的北京五彩城尚未与华润万家有任何关联，但接下来开业的可能多少会与华润万家有些联系。”