据东南快报报道，虽然在今年上半年，伴随着福州楼市爆发小阳春之后，4月、5月一度出现了“旺市”，不仅开发商加快推盘，购房者也加快购房速度。不过，稍稍分析一下市场上的产品就会发现，上半年亮相的纯新盘少之又少，市场上推出的新房主要是一些原有项目加推的产品。不同于上半年，下半年有不少纯新盘亮相，预计将超过10个项目。随着下半年住宅供应量的增加，沉寂了一段时间的购房者是否又将心动？而今年住宅用地的缩减，是否将影响明年的住宅市场？

现象

下半年新盘量增加

今年上半年，福州全市新批准上市预售商品房面积680.69万平方米，同比增长67.04%。上半年福州全市商品房销售面积598.28万平方米，同比增长106.4%。然而，纵观这些房源会发现，2013年1-6月份开盘的项目中，市区只有2个纯新盘，闽侯有4个纯新盘，剩下的都是老盘加推的产品。

虽然新项目不多，但上半年福州楼市还是火了一把，“金三银四红五”的优异成绩，让大家对市场都抱有强大的信心。此后，开发商的推盘节奏有所放缓，导致存量房去化速度加快，相较此前一直保持高位的存量房，通过这段时间的去化，一度在减少。

不过，进入下半年后会发现，一些新盘逐渐公开。据记者了解，下半年集中推盘的项目将超过10个。这些项目包括，中铁城、群升江山城、杉林悦榕公馆、建发国宾府、正祥香榭芭蕾、泰禾红悦、三江城、保利西江林语、融信白宫、正荣财富中心、阳光城丽兹公馆、凤翔湖滨世纪、福晟钱隆广场、南台十六府等，以及万科大学城的项目、阳光城几个新项目都将在下半年亮相。毋庸置疑，下半年推盘量将呈井喷趋势，仅这些新盘的推盘量就不容忽视。

从产品区域来说，市区和闽侯不分上下，都有新盘推出。从产品性质来看，这些项目基本还是以90-140平方米的刚需和改善户型为主。据不完全统计，这类户型占到其中的8成以上。

供应量剧增，加上并不明朗的楼市走势，看来，下半年的市场争夺将更加激烈，开发商要在这其中脱颖而出，需要花费一定的心思。

分析

开发商推盘节奏加快

随着越来越多的外来开发商进入福州，竞争也逐渐加大。快节奏开发以回笼资金，减少开发风险的做法日益风靡，为此，不少开发商在拿地几个月后就开始进入推广期。

“从去年年底开始，开发商经历了轰轰烈烈的土地抢夺战，到今年下半年将转变为激烈的楼盘客户争夺战。”中原地产福建分公司董事总经理蔡俊指出，实际上，从今年4月以来，福州楼市已经进入传统意义上的销售旺季，再加上金融市场的导向，房地产企业对资金链安全还是存在担忧，因此更希望加快推盘节奏，争取快速回笼资金。“这些项目有不少是去年年底刚拿的地，今年就可以销售，开发进展相当快。”

正视机构总经理姚诚聪也表示，受大环境影响，开发商对后期形势判断并不是很明朗，加上信贷风险加大，开发商现金流趋紧是一种普遍现象，因此必然导致他们快速跑量，从而使资金得以周转。“以前慢慢开发能增加利润，现在慢慢开发只能增加风险。促使开发商提速的原因很简单，那就是房地产调控带来的市场压力。”

外围土地供应增加

新房之所以在上半年出现一个断档的现象，蔡俊认为这主要是由于2011年-2012年住宅土地供应不足导致。特别是在2012年，仅成交13幅地，创下福州土地市场4年来的最低值，而在这13幅出让地块中，涉及住宅的地块仅5幅。去年，闽侯住宅、商服地块出让总数达到35幅，正荣、泰禾、万科等品牌房企都在闽侯拿地，根据这些大型企业的开发速度，基本都会堆积在2013年下半年亮相。“市区开盘项目会越来越少，特别是纯住宅项目。城市不断扩大，向外扩张是必然，未来释放量依然以周边区域为主。”

“市区纯住宅地块价格高，对开发商来说，需要全面衡量，政府推地也会谨慎。同时，市区地块主要以旧城改造为主，而闽侯土地资源相对来说会丰富一些，因此推地比重大。”姚诚聪指出，新盘量和开发商在去年，甚至前年的拿地情况有关系。一级市场直接反映了后期推盘，而从去年土地市场来看，显然三环外围的地块在增加，商业用地也在增加。

购房者需求不减

此前刚需一度集中释放，让开发商担忧未来这轮需求释放完毕，客源是否会大大缩水，因此有的开发商在扩大“内需”的同时也大力发展外地市场。值得一提的是，从福州市场来看，“内需”却一直在不断释放，特别是近期部分新开盘的项目，基本上都是“日光盘”。

“其实，福州刚需每年都有300-400万平方米的需求面积，而从去年来看，取得预售证的仅300万平方米，实际供需是不平衡的。”蔡俊表示，随着城镇化进程加快，福州周边县区的购买力逐渐被吸引加入，给房地产市场带来庞大的新增购房需求和存量需求。

姚诚聪也认同城镇化推进为福州带来巨大购房需求。他认为，随着城市扩大，每年都将有一大批的农村客户进入城区购房，而福州很多侨乡都在郊县，这些强大的购买力会源源不断入市。“村镇的购房大军一定程度上支撑着福州楼市，只要楼盘开盘，绝大多数的购者一定是来自八县，聪明的开发商早已开始重视这块现今仍潜力无限的市场。”

后市

后续供求关系紧张？

上半年，福州楼市一度火爆，开发商拿地意愿强烈，然而1-6月福州推出了9幅地块，共出让454333平方米土地，虽然比2012年同期上涨，但是较前年减少一半。而在出让的这些地块中，商服用地占80%以上，住宅用地明显减少。对此，有人提出疑问，住宅用地建少，明年的新盘量是不是会更少？

“近年来福州可开发土地资源越来越少，居住用地更为稀罕，开发商在福州拿地也的确艰难。”蔡俊认为，目前福州市场中，大部分纯新项目是去年拍的地，而今年上半年，整个土地市场更加冷清，特别是住宅用地，格外稀缺。2013年作为楼市调控年，调控不断升级，而开发商拿地意愿仍然积极，这说明楼市还有强劲需求，因此福州土地市场在下半年放量的可能性依然较大。同时，目前福州的存量房还可以支撑一段时间，并不会造成太大的紧缺。

“今年的商品住房在建面积并没有大幅度减少，可以推算明年商品房的实际供应量也不会明显减少，因为一般一个项目都会分好几期推盘。”姚诚聪认为，如果明年限购令或者其他调控政策有所调整的话，在商品房供应不足的情况下，市场需求又紧接着上涨，才会导致供应跟需求的一个非常紧张的情况。显然，根据福州现有去化速度，楼市应还是一个平稳发展的态势。

房价会不会受影响？

随着下半年新房供应量增加，开发商竞争面扩大，会不会有新一轮的“价格战”上演？购房者显然格外关注这点。而在这一波推盘后，在后续跟进的新盘不足的情况下，价格又会不会有所变动？

“虽然市场有不断增加的新的供应，但是到目前为止，开发商的库存压力仍然不小，这对他们的定价策略会产生较大的影响，开发商会比较理性地定价，从而保证销售量。”其实，房价走势要看四个层面：政策、经济、供给、资金。蔡俊认为，下半年，这四个层面不会发生根本改变，房企走势同样不会逆转，对于下半年的价格走向，其个人持谨慎的态度，会温和上升，有潜在的不确定因素，不过看不到降价的苗头。“之所以这么预测，是因为福州市下半年市场供求关系仍在合理区间，而在成本等因素的推动下，房价增速只要不超过居民收入和国民经济增速就是可以接受的。”