北京抑制地价信号强烈降价地王和限房价同天出让

来源:经济参考报 2013-09-05 07:58:00

      9月4日下午,北京土地市场再现房企之间的抢地大战。被称为北京土地市场“绝版地块”的两宗土地先后出让,引发了包括融创恒大、中海等多家企业之间的激烈角逐。《经济参考报》记者在查询出让信息时还发现,两宗地块各有特点:其中曾被称为“准地王”的农展馆地块此番是“降价复出”;而豆各庄地块则是北京市在时隔三年之后,重启“限房价、竞地价”出让方式的一宗地块。此外,北京前8月土地出让金已经超过去年全年收入。对此,业内人士分析指出,在平均地价持续上涨的情况下,“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让,昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。
  降价
  “准地王”复出下调起始价
  4日下午,首先进入现场出让环节的是位于朝阳区东三环农展馆北路8号0304-622地块,这是一个住宅混合公建的用地项目,也是该地块第二次面向市场。去年11月,北京市首次挂牌出让农展馆地块,当时的公告信息显示,该地块规划建筑面积为59152平方米,起始价为20亿元。
  如果按照当时的起始价计算,最终的楼面地价则达到了3 .38万元/平方米,远超此前全国单价地王万柳地块的起始价2 .4万元/平方米。因此业内分析指出,该地块极有可能成为继万柳之后的新地王,项目建成后的销售价格也将超过6万元/平方米。
  不过,由于当时北京等一线城市土地市场“高价地块”频出,引起国土部的注意。国土部土地利用管理司司长廖永林为此曾指出,在努力保持地价信号平稳,避免出现所谓“地王”误导市场方面,国土部要求对于可能出现的“高价地”,各地可以采取“进一步严格市场准入条件、暂停交易”等措施。
  廖永林当时表示,国土部正在密切关注各地土地市场近阶段的高价地,其中就包括北京土地局挂牌的“农展馆地块”。他还说,自己曾专门去现场看过该地块,并且进行了相关调查工作。
  此后第二天,北京国土局紧急发布公告,宣布暂停“农展馆地块”出让工作。当时有分析指出,农展馆地块延缓出让的主要原因是国土部刚刚宣布要求各地“平抑土地市场价格的异常波动”,暂停出让后,可以避免在市场升温的情况下起到推波助澜的作用。
  在“雪藏”8个多月后,该地块于今年8月21日开始正式挂牌并接受网上竞价。不过,此次的起始价格为18亿元,比第一次降低了两亿。
  在竞拍现场,融创、中海、合景泰富、住总、和裕、懋源等多家房企展开了对该地块的激烈争夺。随着融创的报价“触及”价格上限,现场转入竞配建医院面积阶段。有分析人士表示,如此迅速地达到价格上限,在热点地块中亦少见。
  最终,这宗“三环绝版地块”被融创以21亿总价及建27 .8万平方米医院面积夺得,折合楼面价超过7万元/平方米,高于此前朝阳孙河的楼面价,成为北京土地市场新的“单价地王”。
  融创副总楼艳青表示,该地块价格在意料之中,可以接受。尽管是单价地王,但是由于是一宗“绝版地块”,符合企业的发展战略。
  限价
  重启房价“封顶”出让方式
  继农展馆地块之后,进入现场竞价环节的是“朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块”。出让信息显示,该地块规划建筑面积29 .46万平方米,其中包含5 .15万平方米的公租房,其余的24万平方米以上的面积将以限价房的形式建设。
  该地块起始价为24 .5亿元,竞价阶梯为1300万元。值得一提的是,这也是北京今年首宗“限房价竞地价”地块。出让条件要求,“本次出让宗地中除‘公共租赁住房’外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内”。
  这意味着,豆各庄地块在出让之初,便限定了未来开发成产品后的商品房部分售价不能超过22000元/平方米,所以企业在拿地竞价过程中,必须综合考虑土地价格是否在合理成本之间,以及剩余多少利润空间。
  中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者,“相比其他方式,‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格,也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。
  事实上,最早的“限房价、竞地价”方式出现在2010年的北京土地市场。当时,由于北京为了控制土地价格,尝试在土地出让之前的限制条件中,就约定了入市的价格,开发商必须根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

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北京抑制地价信号强烈降价地王和限房价同天出让
来源:经济参考报2013-09-05 07:58:00
北京前8月土地出让金已经超过去年全年收入。对此,业内人士分析指出,在平均地价持续上涨的情况下,“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让,昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。
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