一二级联动转型
“一级开发是资金高度密集型行业,一个项目运作往往涉及数千亩土地,几十亿乃至数百亿资金,对于企业的资金实力和筹资能力要求非常高。”有房地产业内人士对记者表示。而随着房地产调控的日趋严厉,二级市场开发商资金紧张且对市场预期悲观,拿地愈加谨慎,土地市场随之迅速降温,给一级开发企业的资金链带来了巨大影响。
“我们在北京郊区的一级土地开发项目就已经通过信托融资10亿,代替政府投入。不过麻烦的是,由于审批手续尚未办齐,项目迟迟无法启动,后续资金投入比较紧张。”前述房地产公司高管向记者透露。
此外类似云南城投式的政府违约、拖欠也给土地一级市场开发带来巨大风险,而一级市场自身收入确认特性也导致房企业绩波动频繁。
在这种情况下,投身一级土地开发的房企亦再度转型一二级市场联动。
“近年来单纯做一级开发的已经不多了,基本上都是一级开发为二级拿地做准备,实现一二级联动。”前述房地产业内人士告诉记者,“一般房企帮助政府做土地一级开发后,从资源上说更具备竞拍优势,更有的企业本身就愿意自买自卖,即参与拍卖其自主开发的土地。”
香江控股就是其中一个典型,其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目,并在项目完成后迅速将其收至囊中,最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。
此外,伴随地方政府债务危机日益严重,亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”,即以政府土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。
有信托公司人士向记者透露,中南建设善于此道,其手下一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿,“实际上就是旧瓶装新酒,政府过去因开发商缺钱被迫拿地补偿的情况比比皆是,但中南建设化被动为主动,在前期项目签约时或谈好后续偿还方式,即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿。”该信托人士向记者分析。
其指出,中南建设背后的利益在于,公司借一级土地开发获得二级土地受让先机,可以在看中的地块上先下手为强,“比如在一些市政中心建设配套规划中,周边的房价一般会随之升值,那么公司就可以借助一级开发获得二级土地,利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。”不过记者随后致电中南建设予以求证,但截至发稿仍未能与公司取得联系。(来源:21世纪经济报道)
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