相对于普通住宅不断上涨的租金，北京别墅租金上涨缓慢，与涨幅较大的别墅售价相比，别墅的租售比达1∶250，通过出租回收成本需20余年。

丽兹行分析师郑海燕向记者表示：“国际上通常的别墅租金回报率在1∶100至1∶230之间，但以目前北京别墅价格和租金比来看，很难达到这样的回报率。”

租售比1∶250

最近，夏凡(化名)从租住的别墅中搬出来，原因是这套别墅的业主把租金从2010年的8000元/月提到了2万元/月。

然而，即使租金上涨，但是这套别墅的租售比仍是在低位徘徊。

2012年，刚毕业不久的夏凡看到位于东五环内的中海·安德鲁斯庄园别墅挂出招租信息，出租其中一间七八平方米的卧室，租金为1000元/月。其实，该套别墅的出租信息是二房东挂出的，这位二房东2010年和别墅的业主签订了整租协议，当时协议的租金为8000元/月，上下两层，上层有4个卧室，下层一个大客厅，整体面积200多平方米。这位二房东把自己十余人的小公司搬到该别墅中，并把其他三个卧室分租给像夏凡的人，以节约自己的租赁成本。

据了解，别墅的出租协议期限比普通住宅的期限要长，一般都在2年以上，租金也相对比较稳定。这位二房东一租就是三年，但随着租赁协议到期，这套别墅的业主把月租金提高到2万元，而中海·安德鲁斯庄园的其他租赁房源月租金目前基本都在2万元以上。

根据中海·安德鲁斯庄园2005年公开的开盘销售数据显示，开盘当日中海·安德鲁斯庄园售出150套房，总销售额近3亿元，即成交均价为200万元/套，以月租金8000元/月计算，租售比约为1∶250，也就是约21年可收回成本。

以目前月租金20000元/月出租计算，该套别墅仅需100个月也就是8年零4个月就可收回成本。但这仅仅是得益于这套别墅在几年前较低的总价。

实际上，目前北京市场上几乎没有200万元/套的别墅，这样的租售比不可能实现。最近在南五环内开盘销售的鸿坤林语墅套均总价1600万元/套，按照国际正常租售比价格出租，每月租金要高达7万元/月左右，才能在20年内收回成本，但这样的租金难以被一般大众接受。

据了解，目前，北京别墅的月租金约为110元/平方米，链家地产数据显示，CBD核心区的商品房平均租金价格为97元/平方米。不过，一套动辄300平方米-400平方米的别墅，虽然租金单价高于CBD商品房，但是租金回报率仍然较低。

郑海燕认为，别墅租金较高，受众面太小，是别墅租售比较差的原因，市场上出于居住需求寻租别墅的很少，一般租户都是小型公司或出于其他商业社交目的。

租金上涨缓慢

实际上，别墅的租金已经很久没有明显上涨。

数据显示，2007年，顺义中央别墅区月租金最高就突破20美元/平方米。但是，据记者近日对顺义中央别墅区的不完全统计，该区域的月租金约为每平方米120元到130元之间，仍然为20美元/平方米。戴德梁行第二季度北京住宅市场研报中显示，今年二季度北京整体别墅月租金为112.4元(18.28美元)/平方米，环比增长4.2%。

链家在线显示，顺义中央别墅挂牌出租的别墅约为29套左右，其租金基本上从2万到6万元/月不等，别墅建成的时间多为2005年到2010年间。而其他区域别墅租赁则较为分散，区域内仅有个别别墅项目的出租信息，并且多为毛坯出租，要求租户装修。

郑海燕表示：“从区域上看，顺义中央别墅区由于与高等学校等毗邻，别墅出租的数量比较多；而亚奥别墅区有部分别墅出租，西山别墅区价格较高，多为自住，而大兴、通州等区域仍为新兴别墅市场。”

事实上，增值潜力是别墅买家最大的购买动力。根据亚豪机构统计，2010年北京别墅类型成交均价为24461元/平方米，到今年上半年北京别墅市场成交均价为26198元/平方米，三年来上涨了10.7%。

对此，戴德梁行研究报告认为，限购使中高端购房者在置业时一步到位的需求增加，抗跌性较强的别墅产品成为首选。

（来源：华夏时报）