直接融资、间接融资成本将趋同

时代周报：目前，中国的金融改革的一个大方向就是实行利率市场化，还有股市再融资的有条件放开，接下来直接融资的成本会不会下降？

秦虹：从社会融资的趋势上来看，利率的市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消了贷款利率下限的限制，我们金融改革的一个大的方向就是要实行利率的市场化。利率市场化的结果就是间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大这个距离。

时代周报：目前，国内的地产基金、信托等直接融资的利率一般达到什么样的水平，是不是近两年有下降的趋势？

苏鑫：国内的地产基金、信托等直接融资的收益率正在分化。从原先的超过20%的收益正在逐步下降，逐步下降为18%-20%，甚至是16%-18%。

时代周报：国内金融创新的市场条件怎么样？目前，中国的房地产金融创新还欠缺什么样的东风？

秦虹：下一步盘活存量资金，对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间，是可以探索的。另外，从房地产企业融资来讲，会有一些机构投资者，还有一部分高净值的投资人。目前，中国有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大，他们在资产配置的要求下，对房地产的投资也出现了多元化的格局，买住宅、买商业，甚至买基金、买证券化的一些产品，都成为他们资金配置的要求，这为房地产企业的金融创新创造了一些环境和条件。

苏鑫：国外的REITS都有税收减免，没有税收减免的就一定发展得不好。目前，国内房地产金融创新在税收制度和法律制度建设方面还存在着空白。

资产证券化关键是提升资产质量

时代周报：房地产金融创新应该朝哪个方向努力？

秦虹：大致格局是，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。我们在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已经提高了10个点，达到了40%。直接融资现在来看出现了多种的形式，比如说行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强。还有就是信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为其核心的对资金需求的一个主体的方式。还有这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。

还有在直接融资里面，从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索，取得了明显的效果。