RET睿意德商业服务部董事陈丽琳认为,今后一两年商业用地的出让会持续高增长,陆续还会有一些地王出现。但由于运营能力和资金沉淀的需要,很多中小型房企会选择在一线以外的城市发展,从而导致这些城市的商业地产过剩。
柳费国以前不久参与上海东八块竞标的两家开发商为例说,“现在已经不再是价高者得地的传统思路,政府出让地块,尤其是商用综合体地块,希望得到对一个区域全面、综合性的提升,商务资源、商业资源的积累。”这也是经验更丰富的外资公司中标的原因。
商业运营能力大考
对于租金而言,尽管上海核心商圈仍保持上涨趋势,但增长率已然下滑。有机构统计数据显示,截至第二季度末,上海中高端购物中心市场首层平均固定租金虽环比上涨1.07%至人民币40.7元(每天每平方米);但个体商圈的增幅已经放缓。除淮海路商圈以外,上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降,其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%,但二季度租金增长率仅为0.16%。
易城中国研究与咨询部总监饶伟刚指出,从目前的租户结构、业态等来看,今年上半年上海开业的几家商场,均面临运营模式的升级。比如环球港项目因体量巨大,目前尚有大量未开业商家,完善度不够,品牌档次略有模糊,后期为填满经营面积,恐将经历多次调整。
世邦魏理仕中国区商业中心资深董事李佩玲指出,上海的商业零售业是全国零售业消费需求的缩影,奢侈品牌在中国的扩张程度明显减缓,零售市场的主力需求逐渐向快时尚品牌、设计师品牌、餐饮类及超市类等租户转移。部分零售市场因经营不善,而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例开始增多。比如,锦江购物中心近日就与阳光新业签订了包租15年的协议。
DTZ戴德梁行华东商铺部主管韦泽铭指出,近年来由于消费模式的转变,商场主要从价格定位,商业营运模转变来迎合消费者。
不约而同的是,上述几位业内人士均认为,从业态而言,一个明显的改变是,普遍增加了餐饮比例。例如K11、环球港两个项目,引入了餐饮、休闲娱乐、服务类非传统零售商家,尤其在餐饮业态比例上,均超过了30%,K11中餐饮业态比例高达36%。
吴尧表示,未来3-5年,商业地产尤其是购物中心的竞争会日趋激烈,并购重组现象将不断增加,这也为专业商业地产运商获取更多轻资产项目提供了良好的机会。那些能够提供全价值链、全程资产管理服务的企业,更受青睐。(21世纪经济报道)
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产