房价同比环比双增长

可实际行情却是，自2012年7月北京住房市场全面复苏后，房价在这一年内又有了大踏步般的上涨。

来自链家地产市场研究部发布的2013年上半年数据显示，2013年上半年，全市新建商品住宅成交均价为22541元/平方米，同比上涨了11.3%，环比上涨了5.9%。全市二手房住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%，环比上涨12.3%。

“上半年的市场，可以分为需求持续释放期、需求透支期和需求观望期。”链家地产市场研究部分析师张旭表示，今年一季度，受2012年末市场火热以及3月政策窗口期的影响，成交价格屡创新高。3月末“国五条”细则落地后，买卖双方预期发生转向，高税房业主出现降价现象，价格有所回调。但是随着业主观望增加，免税房源抬价等因素的影响，成交均价在5月和6月仍有小幅上涨。

记者调查

四环里“普宅”碰着找

那么，目前市场下，究竟哪里还有普宅呢？记者走访了各个区域的同时，也特意寻找了一下达标的普宅房源。

东三环潘家园、劲松区域，经纪人刘海波向记者展示的约15套“诚售”房源中，在普宅价格标准线以下的，仅有一套东架松小区的58平方米两居，业主报价205万元，折合单价35344元/平方米。“这几乎可以说是这个区域在售房源中最便宜的一套了。”经纪人表示，业主因为着急换房，报价比市场正常价格低了约10万元，但要求首付至少达到80万元，而且房龄较老，装修得花一番功夫。

西南三环花乡区域，符合普宅标准的房源，几乎都在经济适用房小区三环新城里。“我手里有套64平方米的急售房源，业主报价200万元，西南向的顶层一居室，满五年、唯一。”经纪人孟小姐告诉记者，31250元/平方米的单价，在花乡区域仅此一套，错过了就再没了。不过，由于是经适房，上市交易时需要交一笔综合地价款，是总房款的10%，“三环新城的房子都有这笔钱，都是由买房子承担，否则不会这么便宜。”

四环外普宅都是“大户型”

在四环外，符合普宅价格线标准的房源要略多一些，但基本都是面积在90平方米上下的大户型，最能满足“刚需族”需求的低总价小户型，则几乎遇不到。

南四环外的西红门区域，曾是去年房价处于下降通道时的价格“洼地”，便宜些的小户型，22000元/平方米就能到手。可昨天，当记者提出要找价格便宜的50平方米上下小户型时，经纪人给出的报价最低也在30000元/平方米。“要按您说的普宅标准找，只能是大户型房源中才有可能。”李小姐给记者推荐了兴都苑小区的一套低价房源，77平方米两居室，总价195万元不再谈，折合单价25324元/平方米，但塔楼朝向略差。郁花园二里的一套南北向两居室，单价立即达到27000元/平方米，无集中供暖。“这边最好的就是鸿坤理想城小区，大户型的单价可至少都在33000元/平方米。”

另一个交易集中的天通苑区域，能挨着25920元/平方米的普宅标准线的房源，则都是需要买家支付“经转商”费用、面积在80平方米以上的大房子。“天通苑西三区，92平方米，212万元。”在了解中，经纪人给记者推荐了这么一套低价朝西向两居室，折合单价22995元/平方米。价格便宜的原因则是业主着急换房，首付要求较高，而且即使按照最低计税价做网签，买家也得承担18万元的税费。“您要是想找免税的房源，这儿倒也有，但单价至少得26000元/平方米，像这套就是已经转商的商品房，单价27200元/平方米。”

现状六环内普宅普遍“被豪宅”

记者走访京城各小区，得到的也是“涨声一片”，几乎没有一个区域的市场成交价还在普宅标准以下。

“劲松、潘家园区域的二手房，无论是很老的劲松一区、农光里、东架松，还是稍新一点的潘家园东里、华威西里，这一年都涨了，单价平均涨幅在10000元到15000元。”华威北里店的经纪人刘海波告诉记者，如今，一九八几年建的东架松小区，单价也得36000元/平方米到38000元/平方米，“这个价去年买这儿最贵的方丹苑学区房都是有余地的。”而略微贵一些的潘家园东里、华威西里，尤其是总价低的小户型一居室，市场成交价已达到41000元/平方米到42000元/平方米，甩出38880元/平方米的普宅标准近3000元。

西南三环的花乡区域，去年7月，低端的满5年三环新城经济适用房，成交均价在20000元/平方米上下；高端的怡海花园、万年花城商品房小区，成交均价在30000元/平方米出头。今年8月初，三环新城经济适用房的成交均价已攀升至30000元/平方米到33000元/平方米，万年花城的一居室和两居室，则已突破40000元/平方米关卡，比34560元/平方米的普宅标准多出了近6000元。

东五环外的传媒大学区域，花园闸北里等二手房小区的市场成交价已达到31000元/平方米，比今年3月的28000元/平方米的价格，上涨了10%；同比去年涨幅则能达到20%。而按照这个小区的位置，普宅标准仅为25920元/平方米。

2011年北京调整普通住宅标准时，相关部门曾表示，调整后，全市70%以上的购房家庭能够享受到普通住宅的税收优惠。伟业我爱我家市场研究院分析师程浩业则表示，经过这一年调控下的复苏追涨，估计约六成的普宅又回到了“非普”的豪宅行列。“普宅被‘豪宅’，一个直接结果就是，很多买二手房的普通购房人为了避免‘奢侈税’，利用‘阴阳合同’去避税，这对正常的房地产市场是一种干扰。”

探究

“一年一调”纸上谈兵

记者查阅发现，北京市关于普通住宅的界定，开始于2005年。

根据2005年发布的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，北京市享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

“平均交易价格1.2倍”，无疑是最关键的要素。《通知》表示，住房平均交易价格将依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。可实际上，截至今日，认定标准中的平均交易价格才规模调整了两次，最近一次是在2011年年底，距今一年半。

根据2011年12月10日执行的标准，以全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整。经过核算，北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。