大象怀孕4年，却生出来一只蚂蚁？7月末，万通立体城市命运几经波折，终于在西安西咸新区拿下第一幅土地。然而，实际用地面积不到1.2万平方米，与万通自身对外宣传3.81平方公里占地相去甚远。

自从2009年全球气候大会上冯仑第一次提出立体城市计划以来，4年间万通先后传出河北廊坊、四川成都和浙江温州多个地方落地立体城市的不同版本。不幸的是，这些立体城市基本上都胎死腹中。面对外界的困惑，冯仑给出的公开回答是，“立体城市是一个很大的项目，就像大象怀孕一样，生出来就很大，自然要怀得久一些。”

然而第一个立体城市出生时，却显得实在太小。根据西安国土部门网上公示显示，刚开工的西咸立体城市项目仅占地11680平方米，楼高为80米，总建筑面积5.8万平方米。

整个西咸立体城项目如果占地真能达到3.81平方公里，现在只拿到11680平方米土地，不到整个计划的三百分之一。在建设用地统一经过招拍挂才能获取的土地市场，万通凭什么确信能拿到剩下的300多万平方米土地？

事实上，没有人怀疑万通能够拿下后续土地。这在万通已经到手的11680平米土地中已经初见端倪。根据西安国土局官网公示显示，该宗土地以挂牌起价1660万元成交，且出价只有一次。

据接近北京万通立体之城投资有限公司的人士透露，万通已与西安达成协议，万通立体城计划用时7年，投资300亿元，建成总建筑规模500万平方米，能满足7万-12万人工作和生活。西安市为万通准备了总共约3.81平方米土地储备，其中城市建设用地约1.44平方公里，生态农业用地约2.37平方公里。

该知情人士表示，为了确保这3.81平方米土地最终都能被万通拿到手，西安政府职能采取了房地产业内普遍流行的潜规则——定向招拍挂的出让方式。这一方式具体为，根据万通的开发进度，将3.81平方公里总土地储备化整为零，分块挂牌转让。为了防止出现竞争者高价“截胡”，西安国土部门会在每一块土地挂牌时，根据北京万通立体之城投资有限公司的情况，度身定制出土地竞拍者的准入资格。

“这样一来，你就可以理解，为什么西咸新区立体城土地挂牌，只有万通一家摘牌，还是以底价成交的原因了。”知情人士说。

北京筑成世芳咨询有限公司总裁祁世芳有过多年项目前期定位策划经验，对于万通立体城市项目是否存在招拍挂内幕，祁世芳表示不置评价。但是祁世芳肯定，土地定向招拍挂已经是业内公开的潜规则之一。

祁世芳介绍，通常而言，地方政府在供应建设用地的时候，必须通过招拍挂的形式。另外，国务院曾下发通知，如果单幅建设用地超过500亩，需报国务院批准。但是，定向招拍挂让这些规定成为一纸空文。

通常而言，定向招拍挂通常以两种方式进行。一种为一二级开发联动形式，开发商从拆迁就开始介入，此种方式多存在于大面积旧城拆迁改造。另一种则多为地方政府大型招商项目，如某著名商业地产公司，因为成功开发多个广场综合体项目，许多地方政府为了邀请该企业到当地开发项目，甚至在土地挂牌时，请开发商代为设计竞争者条件，而该开发商设计出的竞标条件就几乎成为自画像，除自己之外，无人符合。