杭州楼市最具里程碑意义的开发用地引来资本狂潮。近日，浙江大学华家池校区北侧地块（下称“华家池地块”）被证实将于9月初正式出让，总出让面积为15.98万平方米，地块起拍价97.27亿元，楼面起价19000元/平方米。即使底价成交，华家池地块也将是杭州有史以来最贵的地块。

华家池，是杭州主城区面积仅次于西湖的湖泊，有“小西湖”之称。从2009年至今，华家池地块每年都会出现在杭州市国土局发布的《读地手册》上，但由于种种原因，这宗杭州市中心的绝版宝地多次搁浅出让计划。杭州一位知情人士告诉记者，华家池地块已经进入净地状态，大约在8月底进入招拍挂流程，融创、杭州大家房产等房企已经主动“勾地”。未拍先火三年，华家池地块即使还未上市，就已经注定成为杭州土地市场升温的重要标志。

公开消息指出，华家池地块将分为3宗地块出让，东至秋涛路，西至凯旋路，北临艮山路，南至严家弄路，均规划为商住综合用地。其中，“凯旋单元FG02-C2/R21-01地块”出让面积47274平方米，起拍价29.41亿元；“凯旋单元FG02-C2/R21-02地块”出让面积41334平方米，起拍价24.62亿元；凯旋单元FG02-C2/R21-03地块出让面积71214平方米，起始总价高达43.22亿元。

“华家池之后，杭州这么稀缺的地不会再有了！”融创中国杭州公司总经理王鹏向中国房地产报记者指出：“融创一直在密切关注杭州今年出让的黄金地块，肯定会报名华家池地块，拿下这块地对公司有重要的战略意义。不过对手也很多，万科、中海、绿地、方兴等都在盯着华家池。”此前，万科、绿地、保利、融创、九龙仓、和记黄埔、绿城、滨江等众多大鳄均放出对华家池地块势在必得的风声。

业内人士分析称，多年来，杭州本土及外来企业的房产大鳄始终没有停止对华家池地块的关注和接触。此次挂牌出让，预计地块成交总价将超过120亿元，成为杭州首个“百亿地王”。

一线房企混战

在寸土寸金的杭州市区，华家池地块可谓“风水宝地”。它所处的浙大华家池校区是中国高校中最优美的校园之一，距离杭州最繁华的商业中心武林广场5.4公里，距离杭州未来的城市中心钱江新城仅有4.2公里。

记者知悉，在前两年杭州土地市场高潮时，曾有杭城知名开发商出价80亿元要将这3宗地块一举拿下，然而当时相关部门担心会出地王而暂缓压滞，而今楼市回暖之际，华家池地块才重启出让程序。于是，华家池地块最终将花落谁家，变成杭州土地市场近期最大的悬念。

“千亿军团”的前三名——万科、绿地、中海，被看做是最有力争夺者。去年以来，万科以迅雷不及掩耳之势在杭州拿下数宗土地，这些性价比极高的地块迅速进入开发状态。万科属意华家池地块一直是杭州业内公开的秘密，早在华家池地块确定上市前，万科就已对地块的开发逻辑做过清晰的梳理。此外有消息称，绿地对华家池地块也拥有强烈的渴望，由于刚刚进入杭州市场不久，习惯于合作开发的绿地很可能选择与万科联合竞买。上半年销售额645亿元，全国排名第三的中海自去年拿下杭州滨江地王后，也对“华家池之战”跃跃欲试。

融创、绿城在杭州的布局是房企联合开发的典型，去年以来，融创借绿城等本土房企之手，在杭州一口气拿下四个住宅项目。记者了解到，绿城、融创对华家池地块兴趣浓厚，很可能再次携手拿地。对此，王鹏表示，与绿城的合作能够优势互补，形成符合各自利益的拿地方案。

此外，杭州另一本土大鳄——滨江集团也摩拳擦掌，其董事长戚金兴表示：“华家池地块在我们家门口，不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，可能会联合央企、金融企业及兄弟单位多种方式，争取拿地。”据了解，最可能与滨江集团联手的是央企保利地产，资金雄厚的保利在杭州的项目布局主要集中在下沙新城，至今尚未进入杭州市中心。

在国内央企、民企之间为了华家池地块暗潮汹涌之时，和记黄埔、恒基等港资企业也加入战团。“和记黄埔已经来考察过浙大华家池地块，有意加入到拿地行列中。”杭州一家本土房企负责人向记者透露，和记黄埔是目前少数尚未进驻杭州的房产大鳄之一，曾数度与杭州擦肩而过，也算是颇有渊源。7月22日，香港地产大亨李兆基旗下的恒基中国宣布与旭辉合作开发余杭区崇贤新城地块，以此首次进入杭州。恒基中国同样对华家池地块感兴趣，有望成为拿地的外来“黑马”。

“这几块地因总价高，现在能有这样资金实力的开发商大多还是集中在上市的资本大鳄和外来的央企国企。”杭州双赢机构总经理章惠芳认为，看好华家池地块的开发商不少，但有能力吞下的开发商并不多。

或创造新地王

“华家池地块的问题不是价格太高，而是竞争太大。”高院生分析称，面对起价约97亿元的高门槛，拥有出价能力的开发商屈指可数。如果3宗地块打包一起出让，肯定会诞生总价地王。但如果3宗地块分开出让，如果仅拿下1宗地块那么起价门槛仅在30亿元左右，拥有这个出价能力的开发商数量众多，因此竞争肯定就变得格外激烈。这时候如果还有开发商执意要全部拿下3宗地块，那么每宗地块的出价都要力压竞争对手，也就意味着每宗地块都将是以最高竞价拿下。

去年下半年，华家池地块第一次以江干区的招商引资项目出现，按照规划，华家池被分为3宗地块，共计240亩，其中住宅体量达34.4万平方米，土地性质也由教育用地变更为住宅、商业金融业用地，土地价值瞬间翻番。

数据显示，华家池地块周边目前在售待售的项目中多是前些年鼎鼎大名的“地王”项目。在售住宅均价55000元/平方米的绿城兰园，2009年的拿地楼面价是20963元/平方米，还有即将开盘的滨江凯旋门，2010年的拿地楼面价为23902元/平方米。而离凯旋地块最近的紫玉公馆项目，2008年5月的拿地楼面价就达到为14118元/平方米。

杭州透明售房市场研究院院长丁建刚指出，华家池地块楼面地价估算如果在1.5万~2万元/平方米区间的话，地块的整体价值就是100亿~120亿元。即使以楼面价2万元/平方米来看，华家池地块开发的利润空间仍然相当大。就以目前的住宅行情来看，综合参考它西面的绿城兰园和北面的滨江凯旋门，毛坯房可以卖到3.8万元/平方米左右，精装房约可卖到5.5万元/平方米。

“华家池地块一定会掀起杭州土地市场新热浪。”章惠芳判断，杭州仅有的房企大鳄、已经进驻杭州的大鳄、突然杀出的新来黑马均有可能拿下华家池地块，但无论是谁，定会是一场荷枪实弹的资本游戏。

（来源：中国房地产报）