“地王”持续上演折射经济转型困局

来源:地产中国网 2013-07-31 10:07:00

今年以来,土地市场异常火热,而且这种热度似乎并没有受到“新国五条”、国土资源部清理闲置土地、清查土地用途管制等而有所收敛,也没有因为国家下决心去杠杆和去泡沫、清理影子银行,以及部门城市出现“鬼城”或“空城”等房地产泡沫破灭迹象而有所降低。不仅北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、杭州(楼盘)、深圳(楼盘)、重庆(楼盘)等一线和二线重点城市的历史单价地王或总价地王在今年上半年被刷新,而且开发商空前一致地看好土地市场的前景,甚至连立誓不拿“地王”的万科也在半月之内连拿3个“地王”。今年上半年,全国土地出让金收入同比上升60% ,10大城市土地出让金合计3140亿元,同比上涨了160%,比2011年上涨了17.7%。上半年,300个城市住宅类用地楼面地价1469元/平方米,同比上涨31%,平均溢价率为17%,同比增长了13个百分点。

很多人认为,补库存需要(如北京库存已经逼近警戒线)、开发商现金流充裕(上半年商品房销售额同比增长43.2%)、房价上涨趋势引导(百城房价自2012年6月以来连续13个月环比上涨)、资金避险需要(资金在挤泡沫、去杠杆的背景下需要避险,于是资金纷纷回流一线和二线重点城市,造成对稀缺土地的争夺)等等是本轮“地王”现象持续上演的主要原因。

在房地产大周期处于上行期时,“地王”诞生顺理成章也很好理解。但是,在房地产行业已经开启大周期下行阶段,特别是国家对于“房地产泡沫-金融风险-财政危机-经济危机”的宏观经济“硬着陆”可能路径已经基本弄清晰的情况下,作为风险源头的房地产泡沫去化任务已经成为不得不马上着手的工作。在此大背景下,“地王”逆势集中和大规模出现,这着实令人费解。

追根溯源地来谈,“地王”是由以盈利为目的的开发商创造的。经过10多年的房地产市场调控的历练,开发商对于有中国特色的政策和市场的理解非常独到,对可能影响市场未来走势的因素变化也非常敏感。“地王”之所以频频产生,还是缘于对市场前景的看好。但值得注意的是,这并非是基于市场运行一般逻辑(供求关系、成本收益)判断下的企业生产原材料采购行为,而是基于我国经济转型困境下土地市场的走势。

具体来说,尽管在去泡沫、去杠杆和去产能的大环境下,房地产市场的长周期下行进程已经开启,但由于过去10多年来失衡发展模式下积累的体制性、结构性问题出现了积重难返的迹象,急速去化可能会加速泡沫破灭、全局性金融财政风险爆发,乃至金融经济危机的发生。于是,管理层选择了渐进去化、在发展中解决问题的应对策略。近期,影子银行泛滥、“钱荒”问题爆发、地方道德风险式举债等等,均显示在未来相当长一段时期内,清理过去高速发展时期遗留的经济体制问题,特别是确保金融财政风险不爆发将是经济工作的核心,而改革和转型的工作将在不得不在不突破“下限”的前提下进行。处理局部金融问题和经济困局需要财政来买单,这对于进入6%~7%“个位数”增长的中央财政收入和增幅“拦腰折断”的地方财政收入来说压力不小;其次,在未来相当长一段时期内,公共投资将取代出口成为缓冲经济下行、转型成本的有效手段。所以,可以预见,在未来每当经济可能突破下限时,“稳增长”政策就会适度回归,管理层关于“发挥投资的关键作用”、“民生性消费的启动”等增长观点的提出也是基于这样的考虑,而加强基础设施建设和“新型城镇化”等发展战略也将在较长时期内占主导地位。在此背景下,土地之于经济全局的重要性就上升到了很高的地位了。

(作者单位:深圳市房地产研究中心)

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“地王”持续上演折射经济转型困局
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在房地产大周期处于上行期时,“地王”诞生顺理成章也很好理解。但是,在房地产行业已经开启大周期下行阶段,特别是国家对于“房地产泡沫-金融风险-财政危机-经济危机”的宏观经济“硬着陆”可能路径已经基本弄清晰的情况下,作为风险源头的房地产泡沫去化任务已经成为不得不马上着手的工作。在此大背景下,“地王”逆势集中和大规模出现,这着实令人费解。
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