大连”南山1910项目”:企业和政府之间的博弈?

来源:地产中国网 2013-07-30 15:38:00

大连市国土房屋局对“1910项目”是这样介绍的“地块总占地面积31000平方米,拆迁面积约47159平方米,原挂牌拆迁价格为3800元/平方米”。当地地产界知情人告诉中国经济时报,这个价格“企业应该偷着乐”。

政府把市中心的好地块、以外界看起来很低的价格给了开发商,土地、规划、城建、销售等环节一路关照,财政局又认可高达1.76亿元的拆迁补偿“超支”,打算另给一块土地作为补偿但奇怪的是,开发商对此并不领情。

 

 

2010年12月24日,大连市国土房屋局在“民心网诉求中心”的回复,初露端倪:“大连华成天宇房地产开发有限公司在拆迁补偿问题上超支严重,经市财政局最终审核,并经市长办公会通过,该公司拆迁补偿费用共超支1.76亿元。为弥补该地块拆迁补偿费用严重超支的情况,市政府(小区网 论坛)拟在我市"华乐广场"给予该公司占地面积3300平方米,建筑面积20000平方米的住宅建设用地,但至今尚未落实。”

大连市国土房屋局当时对房屋被征收人也曾给予同情,表明了解决问题的决心:“"1910项目"未结算和未迁出的住户已经历三年的拆迁问题,给被拆迁户的工作和生活带来了很多不便,因拆迁补偿安置问题一直未能得到妥善解决,造成了不良的社会影响。对此问题,国土房屋局也非常着急,分管副局长亲自出面协调,相关部门多次要求大连华成天宇房地产开发有限公司抓紧解决诉求人的房屋补偿安置问题……”

但开发商至今也不认可国土房屋局的说法。2013年7月中旬,大连华成天宇房地产开发有限公司的曲姓高管对房屋被征收人还是这么说的:“你们的房屋是政府征收的。严格来说也不是我们拆的,是拆迁公司拆掉的,它和我们是市场行为、雇佣关系,我们充其量负连带责任……”

这位高管给房屋被征收人看了企业给大连市政府的报告,开发商也充满了委屈和无奈:“耽误我们两年,损失多大呀?!其他400多户是怎么走的?我们多掏了多少钱呀?你们看,政府欠我们三个多亿!”

开发商被耽误两年,大连市国土房屋局是这么解释的:2006年11月15日,大连华成天宇房地产开发有限公司通过摘牌竞得地块;2006年11月28日,市规划局发函给国土房屋局,要求暂缓办理拆迁许可手续(大规函发【2006】374号),使该地块拆迁工作延迟。2008年开发商才拿到《房屋拆迁许可证》。

但这两年,根据国土房屋局掌握的情况,市场行情已经有了较大变化。“1910项目”地块上被征收的458户,经评估公司评估确定的补偿安置标准是使用权房屋以每平方米7000元的价格给予补偿,产权房以每平方米8750元的价格给予补偿。但2009年,大连市类似地块动迁改造的货币补偿价格从9000元每平方米逐渐提高到12000元每平方米,而且可以回迁,并增加20%的回迁面积。

开发商和房屋被征收人就补偿、回迁、安置等问题没有达成协议,近60户居民的产权证和使用权证仍然在手,但他们的房屋已经“灰飞烟灭”了,至今没有得到一分钱的补偿。

根据大连市政府【2012】28号文件,市国土局为房屋征收部门,其工作机构为房屋征收办公室;土地储备中心负责旧城区改造及其他储备项目的土地收储工作。

2013年7月11日,房屋被征收人和中国经济时报记者找到大连市房屋征收办公室,刘主任是这么说的:“他们开发商是违法,做法是不对,我们多次开会,也发通知、也到现场制止强拆,但我们没有执法权,管不了。人家不理我们,通知如同废纸一张。我们的做法没毛病,人家手续全,我们就得发拆迁证……至于土地出让金和新批土地,那归土地储备中心管。我也刚从那边回来,想看看华乐广场的手续到底怎么样了。领导很重视,我估计快解决了。”

这和国土局一位姓陈的科长回答房屋被征收人问题时的说法略有不同:“我们政府欠开发商钱,但政府没钱……我们完全站在你们的立场上,可以给你们地,但是规划局做不出来方案,我们也没办法。你们得找规划局。”

2010年1月29日,大连市规划局确实也公示了华乐广场南地块改造项目规划方案:“项目性质:住宅”。规划局还曾给房屋被征收人看过详细规划图。

但此后没了动静。规划局顾科长先是说:“方案我们已经报给领导了,这一段比较忙,领导批了,就给你们解决。”后来又找,接待的王主任却变了说法:“"1910项目"跟规划局有什么关系?一点关系没有。”房屋被征收人问:“别墅不是你们批的吗?”王主任反问:“那叫别墅?我们批的是多层住宅!”

中国经济时报记者到大连市土地储备中心之前,在网站上看了它的职能:“规划运行处负责拟定土地收购储备的出让计划,并报批;依市下达的年度及中长期计划,编制列入土地储备计划的土地资源的调查、统计和整理土地专项规划;组织出让地块的前期报批准备工作;负责办理跨年度经营性项目的结转手续。”联系土地储备中心传达室后,让我们到了规划运行处。但黄姓负责人说:“"1910项目"听说过,但补偿华乐广场土地的事不清楚。”“谁清楚?”“不清楚。”“能不能查查收储记录?”“没法查。”中国经济时报记者回到北京以后,再打电话给规划运行处找黄处长,接电话的工作人员先是说“在”,明确采访内容后马上改口说:“不在,在开会……”

土地储备中心对面的一栋楼,是大连市征地事务处、大连市土地整理中心。征收一处的说法是这样的:“土地收储的事归我们管,但你们的问题我不予回答。”

2013年7月中旬,原来的房屋被征收人又找到了大连华成天宇房地产开发有限公司,老总还是振振有词:“买我们的房子,不是住,不是投资,是珍藏!68栋别墅,绝版,再没有了。如果老板日子好过,马上要涨价。穷人永远不懂富人的游戏。我也是打工的,现在企业日子难过,我们好几个月没有开支了。员工为什么没走?这是企业文化。你们这事儿也难,也容易。找政府,你们只应该谈一件事,什么时候让我们回家?!政府也欠我们的,3.4个亿……”

中国经济时报在“1910项目”别墅区采访的时候,看见平整路面和种花种草的队伍还在施工。但据公司内部知情人透露,开发商的处境并不乐观:他们的债务超过5.5亿元,欠中国银行(601988,股吧)大连中山支行的2亿元,已经逾期半年;建筑商的工程款、农民工工资也大量拖欠,也闹过多次;高利贷1.8亿元,已经把一家小额贷款公司拖垮了;还有职工集资……而一些买了房子的,也来索赔!

企业和政府的博弈已经进入新的阶段。开发商和原来的房屋被征收人的关系也因此出现微妙的变化:开发商声称政府违约,耽误开发,欠开发商的很多,是政府拖延使得问题得不到解决。房屋被征收人告诉中国经济时报,开发商私下里竟鼓励他们去抢已经建成的房子,以便引起政府的重视,促动问题解决!

中国经济时报记者在大连市中山区找到了“华乐广场”,南边确实有一片低矮的平房和小树林。大连市规划局将拟审批事项向社会公示时,说“具体内容详见政府网址www.gh.dl.gov.cn或现场公示牌”,但如今,网站上已找不到公示内容,而现场也没有公示牌。规划局所说的地块,要解开“1910项目”难题,看来尚待时日。

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